Koop breekt geen huur; of toch wel?

Koop breekt geen huur; of toch wel?

Het in de volksmond welbekende adagium ‘koop breekt geen huur’ is wettelijk verankerd in artikel 7:226 BW. De indruk die het adagium wekt, is dat bij verkoop en levering van een onroerende zaak de rechtspositie van de huurder in geen enkel opzicht aangetast wordt. Feitelijk is deze veronderstelling (niet) volledig juist.

Hoe zit dat dan?

Het is namelijk zo dat bedingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen welke onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de overgedragen onroerende zaak tegen een door de huurder te betalen prestatie over gaan op de verkrijger. Dit worden wel kernbedingen genoemd.

Bedingen die betrekking hebben op de huurbetalingsverplichting zelf zullen om deze reden van rechtswege overgaan op de opvolgend verhuurders. Voor overige bepalingen is een heldere lijn in de jurisprudentie niet goed te ontdekken. Zo is in de lagere rechtspraak verschillend geoordeeld over de vraag of het coöptatierecht (het recht dat de achterblijvende huurders toekomt om een nieuwe huurder te kiezen wanneer er een kamer vrij komt) van rechtswege overgaat op de volgende eigenaren.

Jurisprudentie

Uit jurisprudentie volgt dat indien een huurder aantoonbaar in de huurprijs een vergoeding betaalt voor een bepaald huurbeding, dit huurbeding in principe voldoet aan de eis van ‘onmiddellijk verband’, zoals opgenomen in lid 3 van artikel 7:226 BW. Wil een koopoptie of een voorkeursrecht bijvoorbeeld vallen onder een kernbeding, dan zou in de huurprijs een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak verdisconteerd moeten zijn.  Wanneer de huurder dit kan aantonen, dan zou een koopoptie of een voorkeursrecht van rechtswege op grond van 7:226 lid 3 BW over kunnen gaan.

Wanneer een beding in een huurovereenkomst niet aan bovengenoemd criterium voldoet, gaat er bij de overdracht van het onroerend goed dat beding niet over op de nieuwe verhuurder.

Belangrijk!

Het is derhalve van belang dat huurders en verhuurders zich realiseren dat de huurovereenkomsten bedingen kunnen bevatten die wel en niet van rechtswege overgaan op opvolgende eigenaars en dat het niet eenvoudig is vast te stellen welke bedingen dat zijn.

Daarnaast gaan alleen rechten en verplichtingen over op de verkrijger die opeisbaar zijn geworden na de datum van de overdracht (verkoop en levering van het onroerend goed).

Dit betekent dat de rechten en verplichtingen die bij de levering van het gehuurde reeds opeisbaar waren, bijvoorbeeld een reeds vervallen maar nog onbetaalde huurtermijn, niet overgaan op de verkrijger. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot de situatie dat nog niet betaalde huurpenningen nog afgedragen dienen aan de oude eigenaar en nog niet betaalde verhuurdersbijdragen bij aanvang van huur, voor zover deze zien op de periode vóór de eigendomsoverdracht niet bij een opvolgend eigenaar kunnen worden geclaimd maar nog bij de oude eigenaar.

Hoe voorkom je dit?

Om deze situaties te voorkomen, is het voor partijen mogelijk om in de huurovereenkomst contractoverneming op te nemen. Daarmee beogen partijen om ervoor te zorgen dat alle bedingen die vallen onder die contractoverneming, los van de vraag of het beding een kernbeding betreft of dat het wel of niet opeisbaar is voor de datum van de overdracht van de onroerende zaak, ook overgaan op een opvolgende eigenaar.

Voorbeeld

Voor vorderingen tot nakoming betekent een in de huurovereenkomst opgenomen integrale contractoverneming dat de huurder in het geval van bijvoorbeeld een lek dak zonder meer de opvolgend verhuurder tot herstel en vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade kan aanspreken, ook voor zover niet nakoming betrekking heeft op de periode van vóór de eigendomsoverdracht. Komen partijen contractoverneming niet overeen, dan zou in dit geval de oude eigenaar aangesproken moeten worden. De contractovername zou eventueel aangevuld kunnen worden met een kettingbeding.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, neem dan contact op met mr. M.J. (Mathijs) Oudman

ADVOCATENKANTOOR ALDERSE BAAS

Wij zijn er om jou te helpen!

Door deze website te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten