Terugvordering van verjaarde grond mogelijk

Terugvordering van verjaarde grond mogelijk

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen met grote gevolgen voor de verjaringspraktijk. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het onder bepaalde voorwaarden mogelijk is dat een partij die te kwader trouw door verjaring eigenaar is geworden, daardoor onrechtmatig jegens degene die de eigendom heeft verloren heeft gehandeld.  De voormalig rechthebbende kan in dat geval schadevergoeding (in geld of in natura) vorderen van de verkrijger van de grond.

Verlies eigendom grond door verjaring

Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt dat:

(citaat)

“Hij die een goed bezit op een tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”

(einde citaat)

Op grond van artikel 3:306 BW verjaart de rechtsvordering door verloop van 20 jaar, indien de wet niet anders bepaalt.

De belangrijkste voorwaarde voor een geslaagd beroep van verjaring zijn:

  • er dient sprake te zijn van bezit van de grond en niet van gebruik (houderschap);
  • de verjaringstermijn dient te zijn verstreken.

Het komt veelvuldig voor dat gemeenten en andere grondeigenaren geconfronteerd worden met het verlies van eigendom van grond door ‘landjepik’. Zoals hiervoor aangegeven, zijn de vereisten voor eigendomsverkrijging door middel van verjaring in dat geval het bezit gedurende een aaneengesloten periode van 20 jaar.

Verjaring en verlies van eigendom kunnen worden voorkomen door een lopende verjaringstermijn binnen 20 jaar te stuiten. Is er echter een periode van 20 jaar bezit verstreken, dan is er sprake van bevrijdende verjaring en daarmee is het eigendomsverlies van rechtswege een feit.

Verjaring sluit actie uit onrechtmatige daad niet uit

 De Hoge Raad heeft in het arrest van 24 februari 2017 geoordeeld dat een ‘persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover de ander die eigenaar is onrechtmatig handelt’. De Hoge Raad heeft de vereisten voor een succesvol beroep op een onrechtmatige daad ingevuld door te overwegen dat het eigendomsverlies onrechtmatig is, voor schade zorgt bij de voormalig eigenaar en dat er een rechtstreeks verband is tussen het onrechtmatig handelen van de nieuwe eigenaar en de schade. Daarmee is grotendeels aan de vereisten voor een schadevergoedingsvordering voldaan.

De schadevergoeding kan op grond van artikel 6:103 BW gevorderd worden in geld, maar ook in natura. De schadevergoedingsvordering in natura kan er uit bestaan dat de grond terug geleverd dient te worden aan de (voormalig) eigenaar die de eigendom door middel van verjaring heeft verloren.

Verjaringstermijnen

 Ook op de schadevergoedingsvordering zijn verjaringstermijnen van toepassing. Dit is geregeld in artikel 3:310 BW. Deze bestaan uit een korte en een lange verjaringstermijn. De lange verjaringstermijn is een termijn van 20 jaar en vangt aan op het moment van ‘de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt’. Volgens de Hoge Raad is dat het moment van eigendomsverlies na 20 jaar van bezit.

De korte verjaringstermijn van 5 jaar vangt aan op het moment dat de voormalig eigenaar daadwerkelijk bekend is met zijn eigendomsverlies.

Op grond van het bovenstaande is het dus voor de voormalig eigenaar mogelijk dat nadat vastgesteld is dat hij of zij de grond door middel van verjaring is kwijtgeraakt, de voormalig eigenaar kan vorderen dat de grond aan hem of haar wordt terug geleverd.

Het arrest van de Hoge Raad biedt oorspronkelijke eigenaren de mogelijkheid om de grond weer terug te krijgen. Hierbij geldt wel als uitgangspunt dat de schadevergoeding in geld de hoofdregel is, waarvan onder bijzondere redenen kan worden afgeweken.

In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 19 juli 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:9336) heeft de rechtbank geoordeeld dat de vordering van de gemeente tot terug levering van de grond afgewezen werd, omdat niet voldoende onderbouwd werd waarom in dat geval een vergoeding van schade door terug levering van de grond de voorkeur genoot boven een vergoeding van schade in geld. Daarom heeft de rechtbank de vordering tot terug levering afgewezen, maar de vordering tot vergoeding van schade in geld is wel toegewezen.

Ook in een aantal andere uitspraken bij rechtbanken is weliswaar geoordeeld dat van onrechtmatig handelen sprake was, maar van daadwerkelijk terug levering van de grond is het nog niet gekomen.

De les die hieruit geleerd kan worden is dat er in de betreffende situaties daadwerkelijk en goed onderbouwd dient te worden dat aan de voorwaarden van onrechtmatige daad is voldaan en dat er geen sprake is van enige vorm van eigen schuld. Bovendien dient ook gemotiveerd onderbouwd te worden waarom een vordering tot schadevergoeding in de vorm van terug levering van de grond de voorkeur heeft boven een schadevergoeding in geld.

Mocht u zelf een strook grond in gebruik hebben waarvan een ander de eigendom claimt en u wilt weten wat uw positie is? Neem dan gerust even contact met mij op.

Mathijs Oudman

ADVOCATENKANTOOR ALDERSE BAAS

Wij zijn er om jou te helpen!

Door deze website te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten