Huurrecht: Tijdelijke verhuur van woonruimte, hoe zit dat nu ook alweer?

Huurrecht: Tijdelijke verhuur van woonruimte, hoe zit dat nu ook alweer?

Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte aanzienlijk uitgebreid. Deze uitgebreidere mogelijkheden zijn dus alweer meer dan twee en een half jaar voorhanden, maar in de praktijk blijkt dat verhuurders niet bekend zijn met de mogelijkheden en dat er toch nog veel mis kan gaan.

Wet doorstroming huurmarkt

Mogelijkheden tijdelijke verhuur vóór 1 juli 2016

Eerst maar even terug naar de periode vóór 1 juli 2016. Voor de inwerkingtreding van de hiervoor genoemde wet, eindigde een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in beginsel niet na afloop van de tussen partijen overeengekomen duur. Als een verhuurder de huurovereenkomst wilde beëindigen, dan moest de verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst één of meerdere opzeggingsgrond(en) in acht nemen en diende de verhuurder zich ook te houden aan een opzegtermijn. Vooral het ontbreken van een (geldige) opzeggingsgrond was vaak een probleem, zodat een opzegging niet tot een beëindiging van de huurovereenkomst leidde als de huurder zich tegen de opzegging ging verzetten. De huurder had namelijk huurbescherming.

Wat is er veranderd

Na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt zijn de mogelijkheden om woonruimte voor een tijdelijke periode te verhuren aanzienlijk uitgebreid. Kort gezegd geeft deze wet de mogelijkheid om overeen te komen dat een zelfstandige woonruimte wordt verhuurd voor een periode van maximaal twee jaar. Huurder en verhuurder kunnen iedere termijn overeenkomen, mits de termijn maar niet langer is dan twee jaar. Na afloop van de overeengekomen termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Opzegging van de huurovereenkomst is dus niet nodig.

Opmerking verdient nog wel dat de verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst niet eerder dan de overeengekomen termijn tussentijds kan opzeggen. De verhuurder is dus gebonden aan de overeengekomen termijn. De huurder kan wel eerder, tussentijds, opzeggen. Daarbij moet de huurder een opzegtermijn in acht nemen die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur. Meestal is dat één maand (maximaal drie maanden).

De maximale termijn van twee jaar geldt voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte, waarbij gedacht moet worden aan het delen van het toilet en/of de keuken met andere bewoners, geldt zelfs een maximale huurperiode van vijf jaar.

Valkuilen

Kennisgeving

Er zijn echter wel wat valkuilen bij tijdelijke verhuur. Zo hoeft de tijdelijke huurovereenkomst niet te worden opgezegd, maar moet de verhuurder de huurder wel maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst schriftelijk er op wijzen dat de bepaalde termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan binnenkort afloopt en de huurovereenkomst eindigt. De huurder moet dit bericht tijdig ontvangen en als dat niet gebeurt, dan heeft dit grote gevolgen. In dat geval loopt de huurovereenkomst namelijk voor onbepaalde tijd door.

Het zou niet erg ingewikkeld moeten zijn om aan dit vereiste te voldoen, maar toch is gebleken dat verhuurders de mededeling nog wel eens te vroeg of te laat doen. Uit de jurisprudentie blijkt dat een te vroege melding, dus meer dan drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst, door rechters verschillend wordt beoordeeld. Er zijn uitspraken waaruit blijkt dat de verhuurder ermee wegkomt doordat de huurder geen nadeel heeft ondervonden van een mededeling die iets eerder is geweest dan maximaal drie maanden tevoren, maar er zijn ook uitspraken waarin is geoordeeld dat het gevolg van een te vroege melding is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt.

Over een te late mededeling, dus korter dan één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst, is de rechtspraak over het algemeen niet verdeeld. In dat geval is niet aan de verplichting voldaan en mocht de huurder erop vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst zou doorlopen voor onbepaalde tijd. In geval van tijdelijke verhuur moet de verhuurder er dan ook scherp op zijn om de mededeling niet te vroeg, maar zeker ook niet te laat, te versturen.

Maximale duur huurovereenkomst tijdelijke verhuur

Een ander aspect is dat er geen tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangegaan voor een langere periode dan twee jaar, of vijf jaar in geval van onzelfstandige woonruimte. Ook mag een verhuurder niet met dezelfde huurder aansluitend op de eerste huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaan. Ook niet als de eerste huurovereenkomst een periode bevatte van bijvoorbeeld zes maanden en de tweede huurovereenkomst een periode van twaalf maanden. In totaal is er dan sprake van een huurperiode van minder dan twee jaar, maar omdat het gaat om twee overeenkomst voor bepaalde tijd is dit niet toegestaan. De consequentie daarvan is dat de nieuwe (tweede) huurovereenkomst wordt aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd. De huurder geniet in dat geval huurbescherming.

Maak een duidelijke huurovereenkomst

Tot slot blijkt uit de jurisprudentie dat het niet altijd duidelijk is of er een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan conform de Wet doorstroming huurmarkt. Als er bijvoorbeeld een huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur waarbij tevens in de huurovereenkomst een optie tot verlenging is opgenomen, dan is de kans aanwezig dat een rechter zal oordelen dat een dergelijke huurovereenkomst wordt gezien als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. In dat geval heeft de huurder huurbescherming en is het niet eenvoudig om de huurovereenkomst op te zeggen. Pas dus goed op de bewoordingen die in de huurovereenkomst worden opgenomen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de mogelijkheden voor het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst aanmerkelijk zijn uitgebreid, maar dat wel met de valkuilen rekening moet worden gehouden om te voorkomen dat er toch geen tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met alle daaraan verbonden gevolgen (waaronder huurbescherming).

Mocht u vragen hebben over de Wet doorstroming huurmarkt of een andere vraag op het gebied van huurrecht, neem dan contact op met mr. Egbert Douma.

ADVOCATENKANTOOR ALDERSE BAAS

Wij zijn er om jou te helpen!

Door deze website te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten