Nieuws en Blogs
Verborgen gebreken koopwoning NVM koopovereenkomst
Het is waarschijnlijk de grootste aankoop van je leven: een nieuwe woning. Mogelijk moet je hier en daar nog wat klussen, een nieuwe keuken erin en wat verven, maar dan heb je ook wat! Tenminste, dat hoop je dan. Want wat als er toch iets niet helemaal goed blijkt te zijn? De kosten voor het herstellen van gebreken aan je nieuwe woning kunnen hoog oplopen. In deze blog ga ik in op de mogelijkheid om de kosten van verborgen gebreken op de verkoper te verhalen wanneer gebruik is gemaakt van de NVM modelkoopovereenkomst.
Verdeling aansprakelijkheid voor gebreken
Hoofdregel
In de in Nederland veel gebruikte NVM koopovereenkomst is een regeling opgenomen voor de verdeling van het risico voor gebreken aan de verkochte woning. In de NVM koopovereenkomst is in artikel 6.1 opgenomen dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de koper komen.
Omdat dit artikel verstrekkende gevolgen kan hebben, is het te allen tijde raadzaam om een gedegen bouwkundige keuring uit te laten voeren voordat u een woning koopt. Blijkt bijvoorbeeld na twee maanden dat er sprake is van een lekkage aan het dak, of rottende kozijnen, en had die lekkage of de houtrot met een bouwkundige keuring gemakkelijk ontdekt kunnen worden, dan komen de kosten voor herstel in beginsel voor rekening van de koper.
Uitzonderingen op de hoofdregel
Maar niet alle gebreken komen voor risico van de koper. Gebreken waarvan de verkoper op de hoogte was, maar waarvan hij geen melding heeft gemaakt, komen in beginsel voor rekening van de verkoper. Het gaat dan om gebreken die voor de koper niet kenbaar waren. Gebreken die met een bouwkundige keuring makkelijk aan het licht zouden zijn gekomen, zijn wél kenbaar voor de koper.
Ook zeer ernstige gebreken komen niet altijd voor rekening van de koper. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is een belangrijke uitzondering op artikel 6.1. opgenomen voor gebreken die zo ernstig zijn dat zij het normale gebruik van de woning belemmeren. Het gaat dan alleen om gebreken die op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet bekend of kenbaar waren voor de koper. Of de verkoper wist van het gebrek is niet relevant. Ook deze ernstige gebreken komen voor rekening van de verkoper.
Ouderdomsclausule
Wat onder “normaal gebruik” verstaan moet worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Een van die relevante omstandigheden is de ouderdom van de woning. Daarom staat in veel koopovereenkomsten voor oudere woningen een ouderdomsclausule. Een ouderdomsclausule heeft tot gevolg dat een verborgen gebrek minder snel voor rekening van de verkoper komt. De koper weet immers dat hij een oud huis koopt waarbij de kans op een gebrek groter is.
Tijdig klagen
Van groot belang is dat je als koper tijdig klaagt. De koper moet een gebrek zo snel mogelijk na de ontdekking van het gebrek melden bij de verkoper. Wacht je hier te lang mee, dan loop je het risico dat je de kosten niet meer op de verkoper kunt verhalen. Binnen welke specifieke termijn precies geklaagd moet zijn, staat niet in de wet. Van geval tot geval wordt beoordeeld of aan deze klachtplicht is gedaan gezien alle relevante omstandigheden van het geval. Ook is van belang dat de verkoper in principe de kans op herstel moet worden geboden voordat kosten verhaalbaar zijn op de verkoper.
Contact
Heeft u naar aanleiding van deze informatie vragen over eventuele verborgen gebreken aan uw nieuwe woning, neem dan gerust contact op met mr. N.Y. (Nienke) Bettenbroek (nbettenbroek@aldersebaas.nl of 0513-41 56 55).
VII. Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord): het stemmen
Voor de eisen aan de inhoud van het akkoord: zie mijn blog VI.
Nu de stemprocedure.
VI. Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord): de procedure – inhoud akkoord
De procedure zelf is eenvoudig en snel.
Samengevat:
- de schuldenaar – of de herstructureringsdeskundige – legt het akkoord aan de schuldeisers voor;
- acht dagen later kan er worden gestemd (al dan niet elektronisch);
- acht tot veertien dagen later vindt de homologatiezitting plaats;
- de beslissing van de rechtbank volgt binnen één tot twee weken daarna;
- hoger beroep is niet mogelijk; alle crediteuren zijn gebonden.
V. Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord): de procedure – openbaar of besloten?
Er zijn twee varianten:
- de openbare akkoordprocedure, en;
- de besloten akkoordprocedure.
IV. Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord): de herstructureringsdeskundige
Zoals gezegd (blog III): de procedure een akkoord onder de Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord) tot stand te brengen kan gevoerd worden zowel door de schuldenaar zelf als door de herstructureringsdeskundige. Tijd om aandacht aan die herstructureringsdeskundige te geven.
III. De Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord): het begin
Er zijn twee ‘personen’ die de Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord) -procedure kunnen beginnen: de schuldenaar zelf of de door de rechtbank (op verzoek van een belanghebbende, zoals bijvoorbeeld een schuldeiser of een aandeelhouder) benoemde ‘herstructureringsdeskundige’.
II. Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord): de toegang
Het grote verschil tussen een faillissement en de Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord) is dat de Whoa in principe gericht is op continuïteit van de onderneming.
I. De Whoa (Wet homologatie onderhands akkoord)
De Corona-crisis heeft een wreed effect op veel bedrijven. Verplichte bedrijfssluiting in een aantal sectoren betekent hoge nood voor de betrokken ondernemers. Steunmaatregelen kunnen niet oneindig zijn en zonder omzet houdt geen bedrijf het vol.
Toevallig of niet, een lichtpunt is ontstoken juist nu de Corona-crisis op een dieptepunt is. Op 1 januari 2021 is in werking getreden de ‘Wet homologatie onderhands akkoord’, de ‘Whoa’. De bedoeling van deze wet is een efficiënte en effectieve herstructurering van noodlijdende ondernemingen mogelijk te maken zonder dat een faillissement wordt uitgesproken.
Nieuwe stikstofuitspraak legt intern salderen aan banden
Donderdag 11 maart 2021 heeft de Rechtbank Noord-Nederland een uitspraak gedaan die het uitbreiden door intern te salderen voor melkveehouders aan banden legt. Volgens de rechter staat niet onomstotelijk vast dat er een emissiereductie plaatsvindt als er wordt gekozen voor een ander stalsysteem. De rechter vernietigt daarom de door provincie Fryslân verleende natuurvergunning voor deze wijziging.
Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (WBTR) in aantocht
Op 1 juli 2021 treedt de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (WBTR) in werking. Hiermee verandert er het nodige aan de wettelijke regels ten aanzien van bestuur en toezicht bij verenigingen, stichtingen, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen. Benieuwd of dit gevolgen heeft voor uw onderneming? Lees dan verder.