Van wie is het fosfaatrecht?

Sinds 1 januari 2018 heeft de melkveehouderij er een nieuw recht bij: het fosfaatrecht.

Wat is het fosfaatrecht?

Het fosfaatrecht is, kort gezegd, het recht om met melkvee fosfaat te produceren.

Het fosfaatrecht wordt door de minister LnV toegekend aan de melkveehouder en geregistreerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO).

Het fosfaatrecht is overdraagbaar. De melkveehouder kan dus besluiten ‘zijn’ fosfaatrecht aan een ander over te dragen. Dat betekent dat er in het fosfaatrecht gehandeld kan (en zal) worden.

Juridische vragen

Er zijn nog wel wat juridische vragen te beantwoorden. Zoals:

1. Wie is eigenaar van het fosfaatrecht?
2. Kan een bank zekerheidsrecht op een fosfaatrecht vestigen voor een bedrijfsfinanciering?
3. Als een melkveehouder zijn bedrijf geheel of gedeeltelijk op grond van een pachtovereenkomst in gebruik heeft, wie is dán eigenaar? De pachter of de verpachter?

Over al die vragen is door de minister, toen hij de regeling invoerde, niet nagedacht. Het fosfaatrecht wordt toegekend aan ‘het bedrijf’ en that’s it. ‘De praktijk’ moet zich met de verdere vragen maar zien te redden.

Pachtkamer

Toch zijn die vragen nogal belangrijk. Omdat het om grote belangen kan gaan, worden deze vragen (dan maar) voorgelegd aan de (pacht-)rechter, eventueel in een proefproces. Op die manier krijgt ‘de praktijk’ ten minste een richtlijn.

Uitspraak Pachthof 26 maart 2019

Zo is kort geleden (op 26 maart 2019) een uitspraak gedaan over de vraag of de verpachter recht heeft op het fosfaatrecht als de pachtovereenkomst eindigt (Pachthof Arnhem-Leeuwarden, vindplaats ECLI:GHARL:2019:2544).

Kort samengevat houdt de uitspraak in dat fosfaatrechten ook bij het einde van de pachtverhouding ‘in principe’ voor de pachter zijn.

Uitzondering

Maar er is een uitzondering: als de verpachter ‘substantieel heeft bijgedragen’ aan de totstandkoming van het fosfaatrecht, zijn deze niet ‘automatisch en volledig’ voor de pachter. Er gelden een paar voorwaarden (moeilijk geformuleerd) waaronder de fosfaatrechter voor de verpachter zijn. Daarop kom ik verderop terug.

Het lijkt dus een eenvoudige regel (fosfaatrecht is van de pachter), maar er zitten wel een paar dikke adders in het gras!

Opmerkingen (melkquotum)

Om de uitspraak te begrijpen, eerst een paar opmerkingen. Als volgt:

1. Je bent gemakkelijk geneigd een vergelijking te maken met het melkquotum. Dat is (beter gezegd: dat was) het recht om heffingsvrij melk te mogen produceren. Die regeling is ingevoerd in 1984 en toen was er eerst ook onduidelijkheid over de vraag van wie het melkquotum nu eigenlijk was.
2. In 1988 heeft het Pachthof beslist dat de pachter verplicht was om bij het eind van het pachtovereenkomst het melkquotum aan de verpachter over te dragen. Dat was zo, omdat de verpachter verplicht was ‘het gepachte’ bij het einde van de pacht ‘in goede staat’ aan de verpachter terug te leveren. Die verplichting staat in de Pachtwet.
3. Echter: de waarde van het melkquotum (dus niet: het melkquotum zelf) kwam mede aan de pachter toe. Dat was zo, omdat die waarde aan de inspanningen van beide partijen te danken was. De verpachter had het bedrijf ter beschikking gesteld; de pachter had het bedrijf gevoerd. Om het overzichtelijk te houden: elk de helft.
4. Dat betekent dat de pachter niet tijdens de pacht zonder toestemming van de verpachter het melkquotum mocht verkopen. Deed hij dat toch, dan moest hij (als hij bij het eind van de pacht niet ergens anders melkquotum had gekocht) de verpachter schadeloos stellen.

Kan dit systeem ook op fosfaatrecht toepasselijk gemaakt worden?

De vraag is nu of ‘dit systeem’ ook op fosfaatrecht toepasselijk gemaakt kan worden.

Het is niet zomaar logisch om dat te doen. Immers: fosfaatrechten zijn niet ‘in de plaats van’ melkquota gekomen. Het lijkt wel op elkaar, maar het is niet hetzelfde.

Een opvallend verschil is dat melkquota zijn verbonden met voor de melkproductie gebruikte grond. Er gold zelfs een concrete hoeveelheid heffingsvrije melk per hectare. Terwijl fosfaatrechten zijn toegekend aan een bedrijf. Een bedrijf bestaat (vrijwel altijd) uit grond en gebouwen. Hoe moet het nu met de verdeling als de melkveehouder eigenaar is van gebouwen, maar pachter van de grond of omgekeerd? Of als hij slechts eigenaar is van een deel van de gebouwen?

Verdeling productierechten

De rechtspraak over verdeling van productierechten heeft altijd een voorkeur gehad voor afgeronde, gemakkelijk te hanteren percentages. Gewoon de helft. Of, als de pachter gebruik maakt van zijn voorkeursrecht: een kwart. Dat voorkomt ellenlange discussies en allerlei ingewikkelde deskundigenonderzoeken.

Maar dat neemt niet weg dat verdeling op basis van eenvoudige regels en afgeronde percentages niet altijd mogelijk is.

Inhoud uitspraak

Fosfaatrechten zijn in beginsel van de pachter. Er is geen reden fosfaatrecht aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht.

Alleen als de verpachter ‘langdurig’ bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking heeft gesteld die voor het bedrijf van de pachter ‘van overwegend belang zijn’, dan heeft de verpachter aanspraak op fosfaatrecht.

Dit moest wel geconcretiseerd worden. Onder de volgende voorwaarden is de pachter verplicht tot overdracht aan verpachter:

• Tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
• Er is sprake van pacht van een gebouw of pacht van minimaal 15 hectare grond of er is sprake van hoevepacht, bij pacht van een gebouw moet dit gebouw specifiek voor de melkveehouderij zijn ingericht en voor de uitoefening daarvan nodig zijn en door de verpachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;
• Dan worden de fosfaatrechten voor 50% toegerekend aan de gebouwen en voor 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stond en wordt dit naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
• Dan moet de verpachter bij einde pacht 50% van de waarde van de fosfaatrechten aan de pachter vergoeden.

Tot zover de regeling.

Wat valt op?

In de eerste plaats: dat het bar ingewikkeld is.

In de tweede plaats: de rechter is hier als regelgever aan het woord. De rechter stelt normen vast. Eigenlijk is dat niet een taak van een rechter. De rechter hoort eigenlijk een rechtstoepassende instantie te zijn. Nu echter de Minister op alle vragen die zijn ontstaan geen antwoord geeft, moet er toch iemand zijn die het doet.

In de derde plaats: de uitzonderingen zijn zo ruim geformuleerd dat ‘de regel’ (fosfaatrecht is van de pachter) helemaal niet eens op gaat.

In de vierde plaats: de regels zijn ten minste wel concreet. In zover is de praktijk wel geholpen.

Mocht u vragen hebben over pacht en fosfaat, neem dan contact op met mr. J.H. (Jaap) van der Meulen

Kan de verkoper van een woning een beroep doen op de wettelijke bedenktijd in de koopovereenkomst?

In één van mijn eerdere blogs heb ik geschreven over het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste bij het aangaan van een koopovereenkomst van een woning. Dit wettelijke vereiste stelt als dwingende voorwaarde dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Een mondelinge koopovereenkomst is dus niet bindend en niet afdwingbaar als de (particuliere) koper de koopovereenkomst weigert te tekenen.

Als er sprake is van een geldige (schriftelijke) koopovereenkomst, dan heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. In deze blog ga ik verder in op de bedenktijd, met name op de vraag of de verkoper ook een beroep kan doen op de bedenktijd.    

Bedenktijd

Zodra de koopovereenkomst is getekend, heeft een particuliere koper van een woonhuis gedurende drie dagen na ondertekenen van de koopovereenkomst de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Dit is geregeld in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Deze wettelijke bedenktijd is sinds 1 september 2003 in de wet opgenomen en heeft tot doel om (particuliere) kopers van woonhuizen te beschermen. Particuliere kopers kunnen gedurende de bedenktijd een overhaaste koopbeslissing terugdraaien zonder dat ze daarvoor een reden hoeven te hebben. Het enige waar de koper voor moet zorgen, is dat de ontbinding tijdig, dus gedurende de drie dagen bedenktijd, is ingeroepen en de verkoper ook tijdig bereikt.

Kan de verkoper ook een beroep doen op de bedenktijd?

Alleen de koper kan een beroep doen op de wettelijke bedenktijd. Er is dus geen wettelijke bedenktijd die strekt tot bescherming van de verkoper. Toch kan de verkoper een beroep doen op de bedenktijd, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel.

Contractuele bedenktijd

Alhoewel de verkoper geen beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd, had de verkoper in de zaak waarin de rechtbank Overijssel een uitspraak moest doen in de koopovereenkomst bedongen dat hem als verkoper eenzelfde bedenktijd van drie dagen zou toekomen als de koper en dat de verkoper onder dezelfde voorwaarden de koopovereenkomst mocht ontbinden binnen de bedenktijd.

Binnen deze contractuele bedenktijd van drie dagen heeft de verkoper de koper vervolgens te kennen gegeven dat hij de woning aan een ander wilde verkopen, zodat de verkoper een beroep heeft gedaan op de contractuele bedenktijd en de koopovereenkomst heeft ontbonden.

Ontbinding door de verkoper

De koper nam geen genoegen met de ontbinding van de koopovereenkomst door de verkoper. De koper stelde dat de bedenktijd ten behoeve van de verkoper was opgenomen om de verkoper te beschermen tegen een ondoordachte verkoopbeslissing, maar dat de verkoper geen beroep kon doen op de bedenktijd omdat hij de woning tegen een hogere koopprijs aan een ander wilde verkopen. Volgens de koper maakt verkoper misbruik van zijn bevoegdheid om de koopovereenkomst op grond van de bedenktijd te ontbinden.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat de verkoper onder dezelfde voorwaarden als de koper een beroep zou kunnen doen op de bedenktijd, zodat op die grond de koopovereenkomst kon worden ontbonden. Omdat de koper ook geen reden hoeft te geven voor het beroep op de bedenktijd, is de rechter van oordeel dat ook de verkoper die mogelijkheid heeft. De koper heeft met de contractuele bedenktijd in de koopovereenkomst ingestemd en wist dus ook dat het risico aanwezig was dat de verkoper een beroep zou doen op de bedenktijd en tot ontbinding van de koopovereenkomst zou kunnen overgaan. De verkoper was daartoe gerechtigd zonder nadere toelichting te geven, aldus de rechter.

Geen misbruik van bevoegdheid

De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de verkoper geen misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan met een beroep op de bedenktijd. De rechtbank overweegt daarbij wel dat de verkoper de mogelijkheid om een beroep te doen op de bedenktijd niet heeft gebruikt om zijn onderhandelingspositie ten opzichte van de koper te versterken door te dreigen de koopovereenkomst te ontbinden als er geen hogere koopprijs door de koper zou worden geboden. De verkoper was immers van plan om de woning aan een derde te verkopen, weliswaar tegen een hogere koopprijs, maar de bedenktijd werd niet als onderhandelingsargument gebruikt richting de koper om een hogere koopprijs te vangen. Volgens de rechtbank is er dan ook geen sprake van misbruik van bevoegdheid.

Conclusie

De conclusie is dan ook dat de verkoper, anders dan koper, geen beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd, zoals opgenomen in artikel 7:2 lid 2 BW, maar dat er in de koopovereenkomst wel een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper kan worden opgenomen als koper en verkoper dat onderling overeenkomen.

Als een dergelijk beding in de koopovereenkomst is opgenomen, dan dient de koper daar dus alert op te zijn en er rekening mee te houden dat de verkoper gedurende de bedenktijd daarop een beroep kan doen. Slechts onder uitzonderlijke omstandigheden zou er mogelijk sprake kunnen zijn van misbruik van bevoegdheid door de verkoper. Bijvoorbeeld door met een beroep op de bedenktijd een hogere koopprijs van deze koper te verlangen, maar in beginsel kan de verkoper zonder nadere opgave van redenen tijdens de bedenktijd de koopovereenkomst ontbinden. Ook als de reden is dat de verkoper de woning aan derde kan verkopen om een hogere koopprijs te krijgen.

Mocht u vragen hebben over de koop of verkoop van een onroerende zaak, neem dan contact op met mr. E. (Egbert) Douma

Vrije advocaatkeuze: Een rechtsbijstandverzekering en toch een eigen advocaat kiezen

Onze samenleving “verjuridiceert”. Dit houdt in dat men beter dan voorheen weet wat zijn of haar rechten zijn en dat men zich daar ook sneller op beroept. Daarbij spelen onder meer de (sociale) media en de verscheidene consumentenprogramma’s een rol. Om in geval van een geschil de kosten van juridische bijstand te voorkomen, verzekeren veel mensen zich tegenwoordig tegen dit risico. Een dergelijke verzekering heet een rechtsbijstandverzekering. Maar ook als u verzekerd bent voor de kosten van rechtsbijstand kunt u vaak toch uw eigen advocaat kiezen.

Vrije advocaatkeuze

Vrijwel alle rechtsbijstandsverzekeraars hebben zelf juristen en/of advocaten in dienst die de verzekerde in geval van een juridisch geschil bijstaan. In geval de rechtsbijstandverzekeraar besluit dat een juridische procedure moet worden gevoerd, heeft u echter het recht een eigen advocaat te kiezen van wie de kosten onder de dekking van de polis vallen. Dit kan bijvoorbeeld een advocaat zijn in wie u vanwege specifieke expertise meer vertrouwen heeft en/of een advocaat die dichter bij u in de buurt is gevestigd. Dit heet ‘vrije advocaatkeuze’. De meeste verzekerden zijn echter niet bekend met de term vrije advocaatkeuze.

Wettelijk recht

 In de wet (artikel 4:67 Wet op het financieel toezicht) is bepaald dat een rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgdragen dat in de overeenkomst uitdrukkelijk is opgenomen dat het de verzekerde vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen.

Europese Hof van Justitie

Het Europese Hof van Justitie bekrachtigt de vrije advocaatkeuze in haar uitspraak van 7 november 2013. In deze uitspraak heeft het Europese Hof geoordeeld dat de verzekerde in iedere gerechtelijke procedure recht heeft op vrije advocaatkeuze. In aanvulling op deze uitspraak heeft het Hof van Justitie in haar uitspraak op 7 april 2016 geoordeeld dat het recht op de vrije advocaatkeuze ook geldt in administratieve procedures. Dit is een procedure bij de bestuursrechter.

Inperking vrije advocaatkeuze

Doordat het inschakelen van een door verzekerde gekozen advocaat voor de rechtsbijstandverzekeraar over het algemeen duurder is dan een interne advocaat, wordt het beroep op de vrije advocaatkeuze door de rechtsbijstandsverzekeraars zo veel mogelijk ingeperkt. Wettelijk bezien mag dit, maar de grens van de inperking ligt daar waar de inperking de vorm van een weigering krijgt. Voordat u een eigen advocaat kiest, dient u daarom altijd contact op te nemen met de rechtsbijstandverzekeraar. Laat uw wens tot het aanstellen van een zelf gekozen advocaat echter niet zomaar afwijzen. Als verzekerde heeft u hier in veel gevallen simpelweg recht op.

Contact

Bent u verzekerd voor de kosten van rechtsbijstand en wilt u een beroep doen op de vrije advocaatkeuze omdat er een juridische procedure moet worden gestart? Dan hebt u het recht om zelf een externe advocaat te benaderen. Als u vragen heeft over de vrije advocaatkeuze of andere zaken waarin u een advocaat wilt raadplegen, dan kunt u vrijblijvend contact met mij opnemen.

Mr. P.J. (Pieter) Hiemstra

Huurrecht: Tijdelijke verhuur van woonruimte, hoe zit dat nu ook alweer?

Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte aanzienlijk uitgebreid. Deze uitgebreidere mogelijkheden zijn dus alweer meer dan twee en een half jaar voorhanden, maar in de praktijk blijkt dat verhuurders niet bekend zijn met de mogelijkheden en dat er toch nog veel mis kan gaan.

Wet doorstroming huurmarkt

Mogelijkheden tijdelijke verhuur vóór 1 juli 2016

Eerst maar even terug naar de periode vóór 1 juli 2016. Voor de inwerkingtreding van de hiervoor genoemde wet, eindigde een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in beginsel niet na afloop van de tussen partijen overeengekomen duur. Als een verhuurder de huurovereenkomst wilde beëindigen, dan moest de verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst één of meerdere opzeggingsgrond(en) in acht nemen en diende de verhuurder zich ook te houden aan een opzegtermijn. Vooral het ontbreken van een (geldige) opzeggingsgrond was vaak een probleem, zodat een opzegging niet tot een beëindiging van de huurovereenkomst leidde als de huurder zich tegen de opzegging ging verzetten. De huurder had namelijk huurbescherming.

Wat is er veranderd

Na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt zijn de mogelijkheden om woonruimte voor een tijdelijke periode te verhuren aanzienlijk uitgebreid. Kort gezegd geeft deze wet de mogelijkheid om overeen te komen dat een zelfstandige woonruimte wordt verhuurd voor een periode van maximaal twee jaar. Huurder en verhuurder kunnen iedere termijn overeenkomen, mits de termijn maar niet langer is dan twee jaar. Na afloop van de overeengekomen termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Opzegging van de huurovereenkomst is dus niet nodig.

Opmerking verdient nog wel dat de verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst niet eerder dan de overeengekomen termijn tussentijds kan opzeggen. De verhuurder is dus gebonden aan de overeengekomen termijn. De huurder kan wel eerder, tussentijds, opzeggen. Daarbij moet de huurder een opzegtermijn in acht nemen die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur. Meestal is dat één maand (maximaal drie maanden).

De maximale termijn van twee jaar geldt voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte, waarbij gedacht moet worden aan het delen van het toilet en/of de keuken met andere bewoners, geldt zelfs een maximale huurperiode van vijf jaar.

Valkuilen

Kennisgeving

Er zijn echter wel wat valkuilen bij tijdelijke verhuur. Zo hoeft de tijdelijke huurovereenkomst niet te worden opgezegd, maar moet de verhuurder de huurder wel maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst schriftelijk er op wijzen dat de bepaalde termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan binnenkort afloopt en de huurovereenkomst eindigt. De huurder moet dit bericht tijdig ontvangen en als dat niet gebeurt, dan heeft dit grote gevolgen. In dat geval loopt de huurovereenkomst namelijk voor onbepaalde tijd door.

Het zou niet erg ingewikkeld moeten zijn om aan dit vereiste te voldoen, maar toch is gebleken dat verhuurders de mededeling nog wel eens te vroeg of te laat doen. Uit de jurisprudentie blijkt dat een te vroege melding, dus meer dan drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst, door rechters verschillend wordt beoordeeld. Er zijn uitspraken waaruit blijkt dat de verhuurder ermee wegkomt doordat de huurder geen nadeel heeft ondervonden van een mededeling die iets eerder is geweest dan maximaal drie maanden tevoren, maar er zijn ook uitspraken waarin is geoordeeld dat het gevolg van een te vroege melding is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt.

Over een te late mededeling, dus korter dan één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst, is de rechtspraak over het algemeen niet verdeeld. In dat geval is niet aan de verplichting voldaan en mocht de huurder erop vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst zou doorlopen voor onbepaalde tijd. In geval van tijdelijke verhuur moet de verhuurder er dan ook scherp op zijn om de mededeling niet te vroeg, maar zeker ook niet te laat, te versturen.

Maximale duur huurovereenkomst tijdelijke verhuur

Een ander aspect is dat er geen tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangegaan voor een langere periode dan twee jaar, of vijf jaar in geval van onzelfstandige woonruimte. Ook mag een verhuurder niet met dezelfde huurder aansluitend op de eerste huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaan. Ook niet als de eerste huurovereenkomst een periode bevatte van bijvoorbeeld zes maanden en de tweede huurovereenkomst een periode van twaalf maanden. In totaal is er dan sprake van een huurperiode van minder dan twee jaar, maar omdat het gaat om twee overeenkomst voor bepaalde tijd is dit niet toegestaan. De consequentie daarvan is dat de nieuwe (tweede) huurovereenkomst wordt aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd. De huurder geniet in dat geval huurbescherming.

Maak een duidelijke huurovereenkomst

Tot slot blijkt uit de jurisprudentie dat het niet altijd duidelijk is of er een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan conform de Wet doorstroming huurmarkt. Als er bijvoorbeeld een huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur waarbij tevens in de huurovereenkomst een optie tot verlenging is opgenomen, dan is de kans aanwezig dat een rechter zal oordelen dat een dergelijke huurovereenkomst wordt gezien als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. In dat geval heeft de huurder huurbescherming en is het niet eenvoudig om de huurovereenkomst op te zeggen. Pas dus goed op de bewoordingen die in de huurovereenkomst worden opgenomen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de mogelijkheden voor het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst aanmerkelijk zijn uitgebreid, maar dat wel met de valkuilen rekening moet worden gehouden om te voorkomen dat er toch geen tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met alle daaraan verbonden gevolgen (waaronder huurbescherming).

Mocht u vragen hebben over de Wet doorstroming huurmarkt of een andere vraag op het gebied van huurrecht, neem dan contact op met mr. Egbert Douma.

Biedt aanpassing van de wet meer mogelijkheden om uw werknemer te ontslaan?

Wet arbeidsmarkt in balans (WAB) naar de Eerste Kamer

Op 5 februari 2019 heeft de Tweede Kamer de Wet arbeidsmarkt in balans (WAB) met 81 stemmen aangenomen. De WAB brengt wijzigingen aan op de WWZ, die in 2015 in werking trad. De WWZ kent een gesloten stelsel van ontslagronden; in de praktijk levert dat veel problemen op.

In de thans geldende wet is opgenomen dat de werkgever een ontslagvergunning kan aanvragen bij het UWV op basis van de volgende gronden:

• het vervallen van arbeidsplaatsen ten gevolge van bedrijfsbeëindiging of het noodzakelijkerwijs vervallen van arbeidsplaatsen op grond van bedrijfseconomische gronden;
• het beëindigen van het dienstverband na twee jaar ziekte, waarbij geen herstel binnen 26 weken valt te verwachten.

In de thans geldende wet is opgenomen dat een dienstverband door de kantonrechter kan worden ontbonden op basis van de volgende gronden:

• het bij regelmaat niet meer kunnen verrichten van de arbeid als gevolg van ziekte van de werknemer met voor de bedrijfsvoering onaanvaardbare gevolgen;
• de ongeschiktheid van de werknemer tot het verrichten van de arbeid;
• verwijtbaar handelen of nalaten van de werknemer zodanig dat in redelijkheid niet kan worden gevergd de arbeidsovereenkomst te laten voortduren;
• het weigeren van de werknemer de bedongen arbeid te verrichten wegens ernstige gewetensbezwaren;
• een verstoorde arbeidsverhouding, zodanig dat in redelijkheid niet kan worden gevergd de arbeidsovereenkomst te laten voortduren;
• andere dan de hiervoor genoemde omstandigheden.

Onder de huidige wet kan een dienstverband alleen ontbonden worden als de rechter één van de hiervoor genoemde gronden voldoende aangetoond acht. In de praktijk levert dat grote problemen op. Vaak is er bij voorbeeld sprake van een niet goed functionerende werknemer, maar een goede schriftelijke vastlegging van het onvoldoende functioneren ontbreekt. In een dergelijke situatie is er ook vaak sprake van een enigermate verstoorde verhouding. Onder de huidige wetgeving kan de rechter bij een dergelijk feitencomplex de arbeidsovereenkomst niet ontbinden.

Met de invoering van de WAB wordt beoogd dat een ontslag op meerdere gronden mag worden gebaseerd, waarbij het de rechter wordt toegestaan -indien de meerdere gronden afzonderlijk onvoldoende zijn om te ontbinden- toch te ontbinden. De rechter kan in een dergelijke situatie wel een hogere transitievergoeding opleggen met een maximale factor van 1,5.

Een andere belangrijke wijziging betreft het wijzigen van de duur van de ketenregeling van twee jaar naar drie jaar. Voor invoering van de Wwz was het mogelijk drie contracten voor bepaalde tijd af te sluiten met een maximale duur van drie jaar. Onder de huidige wetgeving kunnen drie contracten voor bepaalde tijd worden gesloten voor de maximale duur van twee jaar. De WAB wil het oude stelsel (drie contracten; maximaal drie jaar) herinvoeren.

Of de WAB daadwerkelijk ingevoerd gaat worden, hangt af van de behandeling in de Eerste Kamer. Indien behandeling vóór de verkiezingen van de provinciale staten plaatsvindt, valt te verwachten dat de WAB zal worden ingevoerd.

Bij de invoering van de WWZ beoogde de toenmalige minister Asscher het ontslagrecht te vereenvoudigen. In de praktijk is het ontslagrecht veel ingewikkelder geworden.

Voor gespecialiseerd advies kunt u contact opnemen met Jan Bijlholt.

Boer zoekt natuur

Boer X heeft een melkveebedrijf.

Hij heeft 45 ha weidegrond in gebruik – op grond van een pachtovereenkomst. Reguliere pacht, dus onderworpen aan alle strenge Pachtwet-regels.

In die overeenkomst staat dat hij de grond ‘vakkundig moet bewerken en bemesten’. Ook staat er dat hij de grond ‘vrij moet houden van onkruid en distels’. Boer X gebruikt de grond voor ‘gangbare landbouw’.

De tijden zijn hectisch en boer X wil het -daarom- rustiger aan doen. Hij besluit de bedrijfsvoering naar ‘minder intensief’ terug te brengen.

Boer X doet een aanvraag op grond van de ‘Subsidieregeling Agrarisch Natuurbeheer’. Die aanvraag wordt goedgekeurd en boer X krijgt een mooi subsidiebedrag. Hij moet aan een nauwkeurig, per oppervlaktedeel omschreven beheersplan voldoen. Dat beheersplan verbiedt bemesting (let op: dit wijkt af van de pachtovereenkomst) en beweiding mag alleen in het naseizoen (van 1 augustus tot 31 december).

Dan krijgt de verpachter lucht van dit avontuur. Toestemming tevoren had boer X niet aan de verpachter gevraagd. Daar neemt de verpachter geen genoegen mee! Naar de rechtbank (pachtkamer): “Ontbinden graag, die pachtovereenkomst – want dit is wanprestatie! – met ontruiming van het gepachte land z.s.m.!”

Lukt dat? Ja, de rechtbank is het met de verpachter eens – de pachter had dit niet buiten toestemming mogen doen en dit tekortschieten (inbreuk op overeenkomst) is van zodanige ernst dat hierdoor de ontbinding gerechtvaardigd wordt.

Boer X vindt dat hij door deze uitspraak wel erg gedupeerd wordt – de subsidie kan op deze manier niet doorgaan en bovendien – wat heeft de verpachter er nou voor schade van..?

In hoger beroep dus – naar het pachthof Arnhem.

In zijn verweer in hoger beroep brengt de verpachter onder meer twee argumenten naar voren:

• De pachter, die het land onder een natuurbeheer regeling brengt, gebruikt het land niet langer “voor de uitoefening van de landbouw”. Dat betekent dat er niet langer van een pachtovereenkomst sprake kan zijn. De wet stelt immers de eis aan een pachtovereenkomst dat het gepachte land in gebruik gegeven wordt “ter uitoefening van de landbouw”;
• De pachter had, hoe dan ook, toestemming aan de verpachter moeten vragen, Nalaten is wanprestatie.

Over het eerste argument doet het pachthof een opvallende uitspraak. Het hof vindt dat  agrarisch natuurbeheer “naar algemeen aanvaarde opvattingen in de agrarische praktijk” een vorm van bodemcultuur (en dus: landbouw) is. Bovendien vindt het pachthof dat voldaan is aan het wettelijk vereiste dat sprake is van ‘bedrijfsmatig gebruik’. Die eis van “bedrijfsmatig gebruik” staat sinds 2007 in de wet en de praktijk is nog een beetje zoekende naar wat dat nu precies inhoudt. Omdat, in dit geval, de pachter kon wijzen op het ophalen van sneden hooi voor paardenvoer en verkoop aan derden nam het hof aan dat hier geen sprake is van hobbymatig gebruik. Het lijkt er trouwens op dat i.h.a. niet al te strenge eisen worden gesteld aan het bedrijfsmatig karakter van het gebruik.

Dan het tweede argument. Dat weegt wel zwaar! In de wet staat dat de pachter niet bevoegd is ‘de bestemming’ van het gepachte te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter.

Van belang is dus de vraag wat, volgens de pachtovereenkomst, ‘de bestemming‘ van het gepachte is. Welnu: voordat de grond onder de natuurbeheerregeling werd gebracht, was sprake van een gangbaar, zelfs intensief landbouwbedrijf. De bepalingen m.b.t. bemesten en bestrijden van onkruid wijzen in die richting. Van die bestemming wijkt (de bestemming van) het agrarisch natuurbeheer ingrijpend af. Dus: de pachter had wel degelijk de verpachter – schriftelijk – toestemming moeten vragen.

Het tweede argument van de verpachter slaagt dus wel: de pachter heeft inbreuk gemaakt op zijn contract verplichtingen. Maar: is die inbreuk ook ernstig genoeg om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen?

Hier komt het hof aan een belangenafweging: ontbinding heeft voor de pachter wel erg ingrijpende gevolgen. Weg bedrijf, weg subsidie. Terwijl, daartegenover, de verpachter van het natuurbeheer niet overdreven veel last heeft – aldus het hof – waarin niet alleen juristen, maar ook deskundigen zitting hebben (deze opmerking is grappig bedoeld).

Immers (aldus het hof): mocht de verpachter na afloop van het natuurbeheer behoefte hebben terug te keren naar intensieve veehouderij, dan volstaat aanvullende bemesting.

Als de pachter in de procedure kan aantonen dat hij, ook tijdens het natuurbeheer, aan onkruidbestrijding blijft doen zoals hij ook bij ‘gangbare pacht’ gedaan zou hebben, dan is geen sprake van contract inbreuk waardoor het contract ontbonden moet worden. De pachter mag dus de “overeengekomen rit” uitzitten.

Wel moet de pachter de proceskosten betalen. Hij had immers de gehele procedure kunnen (en moeten) voorkomen door netjes vooraf de toestemming aan de verpachter te vragen. Of hij die toestemming dan gekregen zou hebben, dat vertelt het verhaal niet…

Zo heeft het recht zijn loop weer gehad…

(Pachtkamer Hof Arnhem, 18.08.09, LJN BJ 5920, De Cloedt/Den Hamer)

Mr. J.H. (Jaap) van der Meulen

Vrijdag 31 januari 1919 / Donderdag 31 januari 2019; 100 jaar Lindenbaum/Cohen. 100 jaar een icoon

Als je met wiskundige nauwkeurigheid de uitslag van een rechtszaak kon voorspellen, dan zouden er geen rechtszaken meer zijn.

Als je, alleen door de wet te lezen, zou kunnen weten wat de rechter gaat uitspreken in een concrete zaak, dan is die rechter voor de zaak ook eigenlijk niet meer nodig. Dan zou de rechter als het ware door een stempelmachine vervangen kunnen worden. Je gooit ‘de zaak’ (dat wil zeggen: de feiten over het geschil) erin en zie: daar is de uitspraak!

Het punt is: “het recht” is helemaal niet alleen maar: “de wet”. “De wet” kan nooit “alles” beschrijven waar die wet voor bedoeld is. Daarom staat de wet vol normen die uitgelegd moeten worden. Achteraf, door een rechter. En tevoren, door een advocaat.

De uitslag van een zaak laat zich dus niet zo makkelijk voorspellen. Het is mensenwerk. Dat is, voor wie aan zijn advocaat vraagt ‘hoeveel procent kans hij heeft’ wel een beetje moeilijk te aanvaarden.

Hooguit kun je, met de kennis van normen en wetten die er zijn, zeggen wat een slimme aanpak is. Maar daar houdt het wel ongeveer op – de rest is avontuur…

Vroeger – om precies te zijn: tot 100 jaar geleden – zag men dit anders.

Toen vond men dat al het recht ‘in de wet’ teruggevonden kon worden. Stond iets niet in de wet, dan was je er ook niet toe verplicht. Je kon dus, zogezegd, in de wet lezen wat de rechter zou gaan zeggen.

Een paar leuke voorbeelden

Verplaats u naar: de stad Zutphen, de nacht van 4 op 5 januari 1910. 

Buiten is het bitterkoud. Binnen, in een pand aan de pittoreske Zaadmarkt (centrum Zutphen) ligt mevrouw De Vries in bed. Aan de voordeur staat meneer Nijhof. Hij bonkt op de deur en roept luid: “Doe open, doe open!”.

Wat is hier aan de hand?

Door de vorst is de waterleiding in het pand gesprongen. De kostbare voorraad leer, eigendom van Nijhof en opgeslagen in het pakhuis onder het appartement van mevrouw De Vries, wordt natgespoten. Dat kan alleen nog voorkomen worden als mevrouw De Vries de kraan, die in haar appartement zit, dichtdraait.

Dat doet zij echter niet: ondanks ‘scheldwoorden en politie’ (het verhaal vertelt niet of een serenade met een gitaar een beter resultaat gehad zou hebben) steekt zij haar hoofd uit het raam met de woorden: “Daar heb ik nou helemaal geen zin in”. De volgende ochtend is de voorraad leer geruïneerd.

Dit gedrag is Nijhof te gortig. Hij brengt de zaak voor de rechter. Eis: schadevergoeding, door mevrouw de Vries te betalen.

Uitspraak: eis afgewezen. Reden: nergens staat in de wet dat men in een geval als dit uit bed moet komen om de kraan dicht te draaien.

Die uitspraak was voorspelbaar, want inderdaad: nergens staat dat je in een geval als dit uit bed moet komen om de kraan dicht te draaien. En zó dacht men in die tijd: ‘het recht staat immers in de wet’, en dat was dan dat…

Ander geval:

Amsterdam, een paar jaar later. Lindenbaum heeft een drukkerij (Haarlemmerstraat, het bedrijf is er nog – ga maar kijken..). Die drukkerij draait lekker.

Cohen heeft een concurrerende drukkerij. En Cohen kan wel wat extra klandizie gebruiken.

Dat gaat niet zo gemakkelijk. Maar het zou helpen als Cohen wist wie de klanten van Lindenbaum zijn en welke prijzen Lindenbaum hen rekent. Dan kan Cohen hen benaderen met betere prijzen. Om op creatieve wijze aan die informatie te komen, besluit Cohen een werknemer van Lindenbaum wat extra inkomsten te beloven – als die werknemer hem voorziet van de gevraagde gegevens.

Dat heet uitlokking van bedrijfsspionage. Is toch niet verboden?

Lindenbaum ontdekt dit sinister spel en spant een zaak tegen Cohen aan. Eis: verbod en schadevergoeding.

Cohen’s advocaat voorspelt hem een gewonnen zaak. Net als bij de Zutphense waterleiding. Want: nergens staat dat het verboden is de werknemer van een concurrent om te kopen.

En, inderdaad: weliswaar gaat het bij de rechtbank voor Cohen eerst verkeerd – maar het gerechtshof Amsterdam is streng in de leer: Cohen heeft de wet niet overtreden en gaat dus vrijuit. Geen schadevergoeding voor Lindenbaum.

Lindenbaum’s advocaat is van de vasthoudende soort en gaat – misschien tegen beter weten in – naar de Hoge Raad. Vernietigen graag, die uitspraak van het hof. Want dit is stinkend onrecht. Puur tegen de ‘heersende leer’ in, maar wie weet…

En de Hoge Raad?

Die maakt, op een toon alsof het nog nooit anders is geweest, korte metten met de uitspraak van het Hof Amsterdam.

Want: een ‘onrechtmatige daad’ is niet alleen een overtreding van dat wat in de wet staat, maar óók een ‘handelen of nalaten, in strijd met de zorgvuldigheid welke in het maatschappelijk verkeer jegens eens anders persoon of goed betamelijk is’.

Zo klinkt het op vrijdag 19 januari 1919 in de statige zalen van het gebouw van de Hoge Raad aan het Plein in Den Haag.

In gewoon Nederlands: als je je niet netjes gedraagt, kun je tot schadevergoeding veroordeeld worden.

Een iconische uitspraak. Want vanaf nu staat de deur open. Schadeaanspraken kunnen worden ingesteld voor doen of laten wat weliswaar niet in strijd is met de letterlijke tekst van de wet, maar wél afwijkt van de “maatschappelijk betamende zorgvuldigheid”. De ‘vage norm’ doet zijn intrede.

‘Maatschappelijk betamende zorgvuldigheid…’. Wat wordt daar onder verstaan?

Heel veel rechtspraak is hierover sinds “Lindenbaum/Cohen” verschenen. Het ‘gezond verstand’ is de gids. Maar de voorspelbaarheid is er niet op vooruit gegaan.

En meer nog: overal in de wet duiken zulke vage normen op. Schuldeiser en schuldenaar moeten zich gedragen overeenkomstig eisen van goede trouw (tegenwoordig: ‘redelijkheid en billijkheid’). Artikel 6:2 BW.

Die eisen kunnen, zo leert de Hoge Raad in een veel latere uitspraak (Saladin/HBU), zelfs contractsbepalingen opzij zetten.

En: de personen die bij de organisatie van rechtspersonen zijn betrokken, moeten zich gedragen overeenkomstig ‘redelijkheid en billijkheid’ (artikel 2:8 lid 1 BW). Ook hier kunnen geschreven regels opzij gezet worden door die eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 2:8 lid 2 BW).

Enzovoorts.

Bleef op vrijdag 31 januari 1919 de letterlijke tekst van de wet helemaal ongewijzigd, de inhoud ervan veranderde radicaal. Door uitleg van de rechter. Door gezond verstand.

Maar het gezond verstand van de één voorspelt soms toch heel wat anders dan het gezond verstand van de ander.

En zo blijven er maar procedures komen…

Donderdag 31 januari 2019,
Mr. J.H. (Jaap) van der Meulen

Met wie moet ik op grond van de AVG-wetgeving een verwerkersovereenkomst sluiten?

Sinds 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Deze privacywet is internationaal bekend als de General Data Protection Regulation (GDPR). Het gevolg van het van toepassing worden van de AVG is dat in de gehele Europese Unie dezelfde privacywetgeving geldt. De AVG is de opvolger van de Wet Bescherming Persoonsgegevens (WBP).

Kort en goed verschilt de AVG ten opzichte van de WBP op een aantal punten. Deze wijzigingen bestaan uit:

• versterking en uitbreiding van de privacy rechten;
• meer verantwoordelijkheden voor organisaties (verwerkingsverantwoordelijken, verwerkers, subverwerkers);
• voor alle Europese privacy toezichthouders dezelfde stevige bevoegdheden.

 Een van de nieuw gecreëerde verantwoordelijkheden (2^e bullet) voor een verwerkingsverantwoordelijke en een verwerker is het afsluiten van een verwerkersovereenkomst tussen deze partijen. In een verwerkersovereenkomst worden specifiek de privacyaspecten met betrekking tot het werk dat de verwerker verricht geregeld. Een veel gehoorde vraag vanuit het bedrijfsleven is of er met iedere door de ondernemer ingeschakelde partij een verwerkersovereenkomst moet worden gesloten.

Om te bepalen wanneer een verwerkersovereenkomst moet worden afgesloten, moet eerst het begrip “verwerker” worden gedefinieerd.

Een verwerker is een partij die in opdracht van een ander persoonsgegevens verwerkt en daarbij niet zelf het doel en de middelen (cumulatief) van de verwerking bepaalt. Indien zowel het doel als de middelen door de “verwerker” wordt vastgesteld is hij geen verwerker, maar verwerkingsverantwoordelijke. De AVG stelt een verwerkersovereenkomst tussen twee verwerkingsverantwoordelijken niet verplicht.

Naast de bovengenoemde (hoofd)eis moet een verwerker aan een aantal aanvullende eisen voldoen om aangemerkt te kunnen worden als verwerker.

De eerste aanvullende eis is dat een verwerker niet mag zijn onderworpen aan het rechtstreeks gezag van een verwerkingsverantwoordelijke. Geen sprake mag dus zijn van een zekere hiërarchische ondergeschiktheid. Hier is bijvoorbeeld sprake van bij een dienstverband of een detacheringsovereenkomst. In dat geval is geen verwerkersovereenkomst nodig.

Vervolgens moet de dienstverlening zijn gericht op het verwerken van persoonsgegevens en deze verwerking moet de primaire opdracht van de verwerker vormen. Wanneer de verwerking van persoonsgegevens een uitvloeisel vormt van een andere vorm van dienstverlening is geen sprake van verwerkerschap, maar is die partij zelf verwerkingsverantwoordelijke. Het enkele feit dat een opdracht wordt verstrekt door de verwerkingsverantwoordelijke is dus niet zonder meer voldoende om te kunnen spreken van verwerkerschap. Hier is bijvoorbeeld sprake van bij een door de gemeente ingeschakelde zorgaanbieder. In dat geval is geen verwerkersovereenkomst nodig.

Tot slot mag de verwerker geen zeggenschap hebben over de verwerkingen van de persoonsgegevens. De verwerker mag enkel en alleen handelen naar de instructies van de verwerkingsverantwoordelijke. Met andere woorden de verwerker dient de verwerkte persoonsgegevens enkel en alleen te gebruiken voor het doel waarvoor zij- in de eerste plaats- zijn verzameld. Hier is bijvoorbeeld sprake van wanneer een administratiekantoor met de verstrekte personeelsgegevens personeel gaat benaderen met de vraag of zij ook klant wil worden bij dat administratiekantoor. In dat geval is geen verwerkersovereenkomst nodig.

Samenvattend kan worden gesteld dat een verwerker:

• niet het doel en de middelen van de verwerking bepaald;
• niet onder het rechtstreeks gezag van de verwerkingsverantwoordelijke staat;
• wel verwerking van persoonsgegevens als primaire opdracht heeft;
• wel onder de uitdrukkelijke instructies van de verwerkingsverantwoordelijke werkt.

Als op grond van de bovenstaande toets wordt geconcludeerd dat een partij verwerker is, moet met deze partij een verwerkersovereenkomst worden afgesloten. Hierbij moet nog worden opgemerkt dat op grond van de AVG ook tussen een verwerker en een sub-verwerker (verwerker van de verwerker) een verwerkersovereenkomst moet worden afgesloten.

Indien blijkt dat in de relatie verwerker-verwerkingsverantwoordelijke geen verwerkersovereenkomst is afgesloten, kunnen beide partijen een boete krijgen.

Vragen?
Mocht u vragen hebben over de verwerkersovereenkomst of de AVG, dan toets ik uw concrete situatie graag aan de AVG-wetgeving. U kunt daarvoor vrijblijvend contact met mij opnemen.

P.J. (Pieter) Hiemstra

De privacyverklaring, heeft u hem nog niet?

De Algemene Verordening Gegevensbescherming (‘AVG’) is per 25 mei 2018 van toepassing. Nog niet iedere ondernemer is echter AVG-proof.

Privacyverklaring

De AVG verplicht onder meer ondernemers die persoonsgegevens verwerken, zoals het opslaan en vastleggen van persoonsgegevens, de betreffende personen te informeren over hoe de persoonsgegevens worden verwerkt. Denk hierbij aan persoonsgegevens van klanten, websitebezoekers en werknemers.  Persoonsgegevens zijn onder meer naam, adres, telefoonnummer en e-mailadres. U dient de persoon te informeren over onder meer welke persoonsgegevens u van hem/haar verzamelt, het doel van de verwerking en de bewaartermijn van die gegevens.

 Het informeren van deze personen kan middels een privacyverklaring op uw website. U kunt op uw website een hyperlink plaatsen naar een privacyverklaring. Zo is de privacyverklaring voor iedereen eenvoudig vindbaar.

Heeft u nog geen privacyverklaring? U kunt contact opnemen met mr. F.M. (Femke) Postma.

Woning gekocht, of toch niet?!

Is een mondelinge koopovereenkomst nu wel of niet geldig?

Eindelijk is het dan gelukt! Na vele bezichtigingen en afgewezen biedingen heeft u na lang zoeken overeenstemming bereikt met de verkoper over de koopprijs van uw droomwoning. Vaak gaat dit onderhandelingsproces via de aankopende en verkopende makelaars die het onderhandelingstraject voor beide partijen uit handen hebben genomen. Enkel de ‘voorlopige’ koopakte moet nog even getekend worden. Wat kan er nog mis gaan, niets toch?

Maar wat als de verkoper of de koper ineens weigert de koopovereenkomst te tekenen? Er was toch mondelinge overeenstemming over de koopprijs? Helaas komt het nog regelmatig voor dat er wordt geweigerd de koopakte te tekenen, bijvoorbeeld omdat de koper toch een andere woning heeft gevonden die net iets mooier is, of dat de verkoper van een andere koper een hogere bieding heeft ontvangen.

Schriftelijkheidsvereiste

Wanneer het gaat om een particuliere (consument) koper van een woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste (artikel 7:2 BW). De koop van een onroerende zaak (woonhuis) moet schriftelijk worden aangegaan als de koper een particulier is. Een koopovereenkomst die mondeling is gesloten is dus niet bindend en niet afdwingbaar als de particuliere koper de koopakte weigert te tekenen.

Let op: het artikel is alleen van toepassing op woningen en niet op bijvoorbeeld de koop van een bedrijfspand door een particuliere koper. Ook het door de koper beoogde doel van het object is niet relevant, bijvoorbeeld het verbouwen van een bedrijfspand tot een woning. Maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Naast een particuliere koper kan ook de verkoper van de woning zich ook op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, mits de verkoper ook een particulier is. In dat geval kan de verkoper dus weigeren om de koopakte te tekenen omdat hij een beter bod heeft ontvangen.

En wat nu als een professionele verkoper zich beroept op het schriftelijkheidsvereiste en weigert om de koopakte met de particuliere koper te tekenen omdat hij een hogere bieding heeft ontvangen?

Met een professionele verkoper wordt bedoeld dat deze partij handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. In dat geval kan de professionele verkoper geen beroep doen om het schriftelijkheidsvereiste en is hij dus wel gebonden aan de mondelinge overeenstemming. Vereist is dan wel dat de particuliere koper de koopakte wel binnen een redelijke termijn heeft ondertekend. De professionele verkoper kan dat van de koper verlangen om niet te lang in onzekerheid te blijven over de vraag of de koper wel of niet zal tekenen.

Kortom zijn er de volgende situaties denkbaar:

Particuliere verkoper, particuliere koper

Zowel de verkoper als de koper kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. De verkoper en de koper kunnen niet worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen.

Professionele verkoper, particuliere koper

De koper mag zich in deze situatie beroepen op het schriftelijkheidsvereiste en kan niet gedwongen worden om de koopovereenkomst te tekenen. Voor de professionele verkoper geldt dat niet. De professionele verkoper kan in deze situatie dus wel gedwongen worden om de koopovereenkomst te ondertekenen.

Particuliere verkoper, professionele koper

De professionele koper kan geen beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste en is gebonden aan de mondelinge overeenstemming. Ook de particuliere verkoper kan zich in deze situatie niet aan de overeenkomst onttrekken. De verkoper en de koper zijn aan de mondelinge overeenstemming gebonden.

Professionele verkoper, professionele koper

Het schriftelijkheidsvereiste is in deze situatie niet van toepassing. De verkoper en de koper zijn gebonden aan de mondelinge overeenstemming.

Mocht u vragen hebben over de koop of verkoop van een onroerende zaak, neem dan contact op met mr. E. (Egbert) Douma, advocaat gespecialiseerd in het vastgoedrecht.