Landbouw, stikstof en natuur I

Elke beroepsgroep heeft met heel wat overheidsregels te maken. Geen enkele beroepsbeoefenaar vindt dat leuk. Elke beroepsbeoefenaar wil met zijn vak bezig zijn en niet met regeltjes en administratie.

Hierover kunnen boeren meepraten. Wat er aan overheidsregels (vaak ook uit Brussel) over hen wordt uitgestort…

Milieugroeperingen

Daar komt nog bij dat boeren ongewild met milieugroeperingen te maken krijgen die zich met hun werk bemoeien.

De bezetting van een varkenshouderij door dierenactivisten, kort geleden, is daar een schokkend voorbeeld van.

Maar er worden door milieugroepen ook rechtszaken gevoerd over landbouw. Deze rechtszaken leiden tot uitspraken die voor de ‘meest gewone gang van zaken’ in de melkveehouderij van groot belang zijn.

Een opvallend voorbeeld daarvan is de uitspraak (eigenlijk: een serie van vier uitspraken) die de Raad van State heel kort geleden, op 29 mei 2019, gedaan heeft.

Weiden van vee

Die uitspraken gaan over de uitstoot van stikstof en het effect daarvan op natuurgebieden. Meer specifiek gaan die uitspraken over uitstoot van stikstof door ‘het weiden van vee’ en ‘het bemesten van grond’. Die twee activiteiten zijn toch wel de meest kenmerkende bezigheden van een ‘grondgebonden’ melkveebedrijf.

In die uitspraken staat de vraag centraal of voor deze activiteiten een vergunning volgens de Wet Natuurbescherming nodig is. En zo ja, hoe dan vastgesteld moet worden of het betrokken melkveebedrijf zo’n vergunning kan krijgen.

De uitspraken hebben trouwens een veel verder strekkende betekenis. Niet alleen voor de landbouw, maar voor alle activiteiten waarmee stikstof uitgestoten wordt, hebben de uitspraken gevolgen. Bijvoorbeeld voor vliegveld Lelystad; daarover in de volgende blog.

Wat was er aan de hand?

Er waren vier verschillende agrarische bedrijven, in Gelderland en Limburg. Deze bedrijven hielden zich onder meer bezig met ‘het weiden van vee’ en ‘het bemesten van grond’.

Natura 2000

Het probleem was dat deze bedrijven hierdoor wellicht schade toebrachten aan ‘stikstof gevoelige natuurwaarden’ in nabij gelegen ‘Natura 2000-gebieden’.

De bedrijven hadden voor ‘het weiden van vee’ en ‘het bemesten van grond’ geen vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming.

MOB en Leefmilieu, dat zijn verenigingen die zich voor het milieu inzetten, vonden dat die bedrijven daardoor illegaal handelden. Zij vroegen Gedeputeerde Staten (van Limburg en Gelderland) om tegen die bedrijven op te treden. Volgens MOB en Leefmilieu brachten de bedrijven schade toe aan de genoemde Natura 2000 gebieden.

Geen natuurvergunning nodig?

Gedeputeerde Staten vond dat de betrokken bedrijven voor die activiteiten helemaal geen natuurvergunning hoefden te hebben. Gedeputeerde Staten baseerden die mening op een uitlating van de Staatssecretaris Landbouw: “Het weiden van vee en het bemesten van grond zal worden uitgezonderd van de Natuurbeschermingswet-vergunningplicht.”

Habitat richtlijn

Er is een Europese richtlijn, de zogenaamde ‘Habitat richtlijn’. Die richtlijn schrijft voor hoe de Nederlandse wet op de natuurbescherming ingericht moet zijn.

In die richtlijn staat dat voor ‘elk plan of project’ (daaronder valt volgens Leefmilieu ook het weiden van vee en het bemesten van grond), welk ‘plan of project’ zogenaamde ‘significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000 gebied’, een zogenaamde ‘passende beoordeling’ gemaakt moet worden.

Volgens de richtlijn mogen de ‘bevoegde instanties’ pas toestemming voor zo’n ‘plan of project’ geven nadat er zekerheid is dat dit ‘plan of project’ de natuurlijke kenmerken van het betrokken gebied (Natura 2000) niet zal aantasten.

De vraag was dus of de Staatssecretaris iets gezegd had wat in strijd was met een Europese richtlijn (de Habitat richtlijn).

Deze kwestie kwam bij de Raad van State. De Raad van State heeft aan het Hof van Justitie gevraagd hoe de Habitat richtlijn moet worden uitgelegd. De Raad van State had behoefte aan die uitleg om te kunnen beoordelen of de Staatssecretaris ‘het bemesten van grond’ en ‘het weiden van vee’ wel vergunningvrij mocht maken.

Hof van Justitie

Het Hof van Justitie heeft als antwoord gegeven dat altijd als een ‘passende beoordeling’ moet worden gemaakt, dit op ‘individueel niveau’, dus per project (en niet per categorie) moet plaatsvinden.

Een uitzondering van de vergunningplicht (per categorie) (zoals bijvoorbeeld voor de categorie ‘bemesten van grond’ of voor de categorie ‘weiden van vee’) kan volgens het Hof alleen maar als ‘objectief en met zekerheid is uit te sluiten dat die projecten significante gevolgen hebben voor één of meer Natura 2000 gebieden’. Met zekerheid wordt bedoeld: ‘wetenschappelijke zekerheid’. Dat is nogal wat.

Raad van State

De Raad van State komt vervolgens tot het oordeel dat de uitzondering op de vergunningplicht voor het weiden van vee en het bemesten van grond niet deugt – want in strijd is met de Habitat richtlijn.

Dat betekent dat MOB en Leefmilieu ‘ontvankelijk’ zijn en dat betekent dat de Raad van State ‘inhoudelijk moet beoordelen’ of aan de betrokken 4 agrarische bedrijven wel of niet een vergunning had moeten gegeven. Let wel: het beslissen over het wel of niet geven van een vergunning doet de Raad van State niet. De Raad van State geeft alleen aanwijzingen met betrekking tot de afgifte van die vergunning. In elk geval kon GS niet volstaan met de mededeling ‘een vergunning is niet nodig’.

Op de vraag of en zo ja, hoe die vergunning wel of niet verleend kon worden, kom ik terug in een volgend blog.

PAS

Daar zal het gaan over de zogenaamde ‘PAS’ (het Programma Aanpak Stikstof depositie). Ook hierover heeft de Raad van State in de uitspraken van 29 mei een heel interessante noot gekraakt.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, neem dan contact op met mr. J.H. (Jaap) van der Meulen.

Ondernemerspakket

Als ondernemer wil je ondernemen en wil je je niet bezighouden met juridische (rand)zaken. In mijn praktijk sta ik MKB-ondernemers bij die in een juridisch geschil zijn verwikkeld. Na aanlevering van het dossier blijkt regelmatig dat ondernemers zelf (complexe) juridische documenten hebben opgesteld. Het lijkt ook wel eenvoudig om met behulp van Google een arbeidsovereenkomst of algemene leveringsvoorwaarden op te stellen. Het opstellen van goede juridische documenten is echter vakwerk dat op maat gesneden moet zijn.

Met name startende ondernemers zijn bevreesd voor hoge advocaatkosten. Alderse Baas Advocaten biedt een ondernemerspakket aan waarbij tegen gereduceerd tarief documenten kunnen worden opgesteld of korte vragen kunnen worden beantwoord.

Wat houdt het ondernemerspakket in?

Het ondernemerspakket houdt het volgende in:

• maximaal 10 uur per jaar juridisch advies;
• looptijd één jaar met mogelijkheid tot verlengen;
• jaarlijks opzegbaar;
• kosten € 1.200,– exclusief BTW vast per jaar;
• bijstand in zaken bij de rechter wordt gegeven op basis van het uurtarief dat op de website staat vermeld.

Door tijdig advies in te winnen bij een advocaat, kunnen juridische geschillen worden voorkomen.

Mocht u vragen hebben over het ondernemerspakket, neem dan contact op met mr. P.J. (Pieter) Hiemstra

Koop breekt geen huur; of toch wel?

Het in de volksmond welbekende adagium ‘koop breekt geen huur’ is wettelijk verankerd in artikel 7:226 BW. De indruk die het adagium wekt, is dat bij verkoop en levering van een onroerende zaak de rechtspositie van de huurder in geen enkel opzicht aangetast wordt. Feitelijk is deze veronderstelling (niet) volledig juist.

Hoe zit dat dan?

Het is namelijk zo dat bedingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen welke onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de overgedragen onroerende zaak tegen een door de huurder te betalen prestatie over gaan op de verkrijger. Dit worden wel kernbedingen genoemd.

Bedingen die betrekking hebben op de huurbetalingsverplichting zelf zullen om deze reden van rechtswege overgaan op de opvolgend verhuurders. Voor overige bepalingen is een heldere lijn in de jurisprudentie niet goed te ontdekken. Zo is in de lagere rechtspraak verschillend geoordeeld over de vraag of het coöptatierecht (het recht dat de achterblijvende huurders toekomt om een nieuwe huurder te kiezen wanneer er een kamer vrij komt) van rechtswege overgaat op de volgende eigenaren.

Jurisprudentie

Uit jurisprudentie volgt dat indien een huurder aantoonbaar in de huurprijs een vergoeding betaalt voor een bepaald huurbeding, dit huurbeding in principe voldoet aan de eis van ‘onmiddellijk verband’, zoals opgenomen in lid 3 van artikel 7:226 BW. Wil een koopoptie of een voorkeursrecht bijvoorbeeld vallen onder een kernbeding, dan zou in de huurprijs een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak verdisconteerd moeten zijn.  Wanneer de huurder dit kan aantonen, dan zou een koopoptie of een voorkeursrecht van rechtswege op grond van 7:226 lid 3 BW over kunnen gaan.

Wanneer een beding in een huurovereenkomst niet aan bovengenoemd criterium voldoet, gaat er bij de overdracht van het onroerend goed dat beding niet over op de nieuwe verhuurder.

Belangrijk!

Het is derhalve van belang dat huurders en verhuurders zich realiseren dat de huurovereenkomsten bedingen kunnen bevatten die wel en niet van rechtswege overgaan op opvolgende eigenaars en dat het niet eenvoudig is vast te stellen welke bedingen dat zijn.

Daarnaast gaan alleen rechten en verplichtingen over op de verkrijger die opeisbaar zijn geworden na de datum van de overdracht (verkoop en levering van het onroerend goed).

Dit betekent dat de rechten en verplichtingen die bij de levering van het gehuurde reeds opeisbaar waren, bijvoorbeeld een reeds vervallen maar nog onbetaalde huurtermijn, niet overgaan op de verkrijger. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot de situatie dat nog niet betaalde huurpenningen nog afgedragen dienen aan de oude eigenaar en nog niet betaalde verhuurdersbijdragen bij aanvang van huur, voor zover deze zien op de periode vóór de eigendomsoverdracht niet bij een opvolgend eigenaar kunnen worden geclaimd maar nog bij de oude eigenaar.

Hoe voorkom je dit?

Om deze situaties te voorkomen, is het voor partijen mogelijk om in de huurovereenkomst contractoverneming op te nemen. Daarmee beogen partijen om ervoor te zorgen dat alle bedingen die vallen onder die contractoverneming, los van de vraag of het beding een kernbeding betreft of dat het wel of niet opeisbaar is voor de datum van de overdracht van de onroerende zaak, ook overgaan op een opvolgende eigenaar.

Voorbeeld

Voor vorderingen tot nakoming betekent een in de huurovereenkomst opgenomen integrale contractoverneming dat de huurder in het geval van bijvoorbeeld een lek dak zonder meer de opvolgend verhuurder tot herstel en vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade kan aanspreken, ook voor zover niet nakoming betrekking heeft op de periode van vóór de eigendomsoverdracht. Komen partijen contractoverneming niet overeen, dan zou in dit geval de oude eigenaar aangesproken moeten worden. De contractovername zou eventueel aangevuld kunnen worden met een kettingbeding.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, neem dan contact op met mr. M.J. (Mathijs) Oudman

Vergeet niet tijdig te klagen wanneer er gebreken blijken aan de gekochte zaak!

Indien je als consument een zaak koopt en na aflevering van de betreffende zaak vertoont de zaak gebreken, vergeet dan niet tijdig te klagen bij de verkoper. Doe je dat niet, dan kan het zijn dat je de overeenkomst bijvoorbeeld niet meer kunt ontbinden en vast zit aan de koop.

Voorbeeld

Stel; een consument koopt van een handelaar een dressuurpaard. Het paard wordt aan de consument geleverd. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de geleverde zaak, in dit geval het paard, aan de overeenkomst beantwoorden. In dit geval mag de koper verwachten dat het paard gezond is en geschikt voor de dressuursport. Stel dat het paard na een maand kreupel begint te lopen.

Indien een gebrek zich binnen een termijn van zes maanden na aflevering openbaart wordt in geval van een consumentenkoop vermoed dat het paard bij aflevering niet aan de overeenkomst heeft beantwoord.

Klachtplicht

De koper, van in dit geval het (dressuur)paard, heeft op grond van artikel 7:23 lid 1 BW een klachtplicht. De koper die consument is dient binnen bekwame tijd na de ontdekking van het gebrek bij verkoper over dit gebrek te klagen. Een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking is in ieder geval tijdig. Laat koper dit na dan verliest hij mogelijk het recht om bijvoorbeeld de koopovereenkomst te ontbinden en zit hij vast aan de koop.

Arrest Hoge Raad 15 februari 2019

Aan de Hoge Raad werd onlangs, in het arrest van 15 februari 2019, NJ 2019/92, de vraag voorgelegd wanneer de klachttermijn bij een consumentenkoop begint te lopen. In die zaak ging het tevens om de koop van een dressuurpaard. Kort na de levering liep het paard niet goed. De koper heeft eerst een masseur ingeschakeld om het probleem te verhelpen. Het probleem bleef. Koper heeft vervolgens onderzoek laten verrichten door een dierenarts. Daaruit bleek dat het paard al op het moment van aflevering gebreken had waardoor het paard niet aan de overeenkomst beantwoordde. De vraag rees wanneer de klachttermijn begon te lopen waarna binnen bekwame tijd dient te worden geklaagd. Was dat (1) ten tijde van het constateren van de gebreken of (2) na het onderzoek door de dierenarts waaruit bleek dat het paard niet aan de overeenkomst beantwoordde ten tijde van de aflevering. De Hoge Raad overweegt dat  de koper binnen bekwame tijd dient te klagen na ontdekking van de non-conformiteit; dus binnen bekwame tijd na het onderzoek door de dierenarts waaruit bleek dat het paard niet aan de overeenkomst beantwoordde ten tijde van de aflevering.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog, neem dan contact op met mw. mr. F.M. (Femke) Postma

Van wie is het fosfaatrecht?

Sinds 1 januari 2018 heeft de melkveehouderij er een nieuw recht bij: het fosfaatrecht.

Wat is het fosfaatrecht?

Het fosfaatrecht is, kort gezegd, het recht om met melkvee fosfaat te produceren.

Het fosfaatrecht wordt door de minister LnV toegekend aan de melkveehouder en geregistreerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO).

Het fosfaatrecht is overdraagbaar. De melkveehouder kan dus besluiten ‘zijn’ fosfaatrecht aan een ander over te dragen. Dat betekent dat er in het fosfaatrecht gehandeld kan (en zal) worden.

Juridische vragen

Er zijn nog wel wat juridische vragen te beantwoorden. Zoals:

1. Wie is eigenaar van het fosfaatrecht?
2. Kan een bank zekerheidsrecht op een fosfaatrecht vestigen voor een bedrijfsfinanciering?
3. Als een melkveehouder zijn bedrijf geheel of gedeeltelijk op grond van een pachtovereenkomst in gebruik heeft, wie is dán eigenaar? De pachter of de verpachter?

Over al die vragen is door de minister, toen hij de regeling invoerde, niet nagedacht. Het fosfaatrecht wordt toegekend aan ‘het bedrijf’ en that’s it. ‘De praktijk’ moet zich met de verdere vragen maar zien te redden.

Pachtkamer

Toch zijn die vragen nogal belangrijk. Omdat het om grote belangen kan gaan, worden deze vragen (dan maar) voorgelegd aan de (pacht-)rechter, eventueel in een proefproces. Op die manier krijgt ‘de praktijk’ ten minste een richtlijn.

Uitspraak Pachthof 26 maart 2019

Zo is kort geleden (op 26 maart 2019) een uitspraak gedaan over de vraag of de verpachter recht heeft op het fosfaatrecht als de pachtovereenkomst eindigt (Pachthof Arnhem-Leeuwarden, vindplaats ECLI:GHARL:2019:2544).

Kort samengevat houdt de uitspraak in dat fosfaatrechten ook bij het einde van de pachtverhouding ‘in principe’ voor de pachter zijn.

Uitzondering

Maar er is een uitzondering: als de verpachter ‘substantieel heeft bijgedragen’ aan de totstandkoming van het fosfaatrecht, zijn deze niet ‘automatisch en volledig’ voor de pachter. Er gelden een paar voorwaarden (moeilijk geformuleerd) waaronder de fosfaatrechter voor de verpachter zijn. Daarop kom ik verderop terug.

Het lijkt dus een eenvoudige regel (fosfaatrecht is van de pachter), maar er zitten wel een paar dikke adders in het gras!

Opmerkingen (melkquotum)

Om de uitspraak te begrijpen, eerst een paar opmerkingen. Als volgt:

1. Je bent gemakkelijk geneigd een vergelijking te maken met het melkquotum. Dat is (beter gezegd: dat was) het recht om heffingsvrij melk te mogen produceren. Die regeling is ingevoerd in 1984 en toen was er eerst ook onduidelijkheid over de vraag van wie het melkquotum nu eigenlijk was.
2. In 1988 heeft het Pachthof beslist dat de pachter verplicht was om bij het eind van het pachtovereenkomst het melkquotum aan de verpachter over te dragen. Dat was zo, omdat de verpachter verplicht was ‘het gepachte’ bij het einde van de pacht ‘in goede staat’ aan de verpachter terug te leveren. Die verplichting staat in de Pachtwet.
3. Echter: de waarde van het melkquotum (dus niet: het melkquotum zelf) kwam mede aan de pachter toe. Dat was zo, omdat die waarde aan de inspanningen van beide partijen te danken was. De verpachter had het bedrijf ter beschikking gesteld; de pachter had het bedrijf gevoerd. Om het overzichtelijk te houden: elk de helft.
4. Dat betekent dat de pachter niet tijdens de pacht zonder toestemming van de verpachter het melkquotum mocht verkopen. Deed hij dat toch, dan moest hij (als hij bij het eind van de pacht niet ergens anders melkquotum had gekocht) de verpachter schadeloos stellen.

Kan dit systeem ook op fosfaatrecht toepasselijk gemaakt worden?

De vraag is nu of ‘dit systeem’ ook op fosfaatrecht toepasselijk gemaakt kan worden.

Het is niet zomaar logisch om dat te doen. Immers: fosfaatrechten zijn niet ‘in de plaats van’ melkquota gekomen. Het lijkt wel op elkaar, maar het is niet hetzelfde.

Een opvallend verschil is dat melkquota zijn verbonden met voor de melkproductie gebruikte grond. Er gold zelfs een concrete hoeveelheid heffingsvrije melk per hectare. Terwijl fosfaatrechten zijn toegekend aan een bedrijf. Een bedrijf bestaat (vrijwel altijd) uit grond en gebouwen. Hoe moet het nu met de verdeling als de melkveehouder eigenaar is van gebouwen, maar pachter van de grond of omgekeerd? Of als hij slechts eigenaar is van een deel van de gebouwen?

Verdeling productierechten

De rechtspraak over verdeling van productierechten heeft altijd een voorkeur gehad voor afgeronde, gemakkelijk te hanteren percentages. Gewoon de helft. Of, als de pachter gebruik maakt van zijn voorkeursrecht: een kwart. Dat voorkomt ellenlange discussies en allerlei ingewikkelde deskundigenonderzoeken.

Maar dat neemt niet weg dat verdeling op basis van eenvoudige regels en afgeronde percentages niet altijd mogelijk is.

Inhoud uitspraak

Fosfaatrechten zijn in beginsel van de pachter. Er is geen reden fosfaatrecht aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht.

Alleen als de verpachter ‘langdurig’ bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking heeft gesteld die voor het bedrijf van de pachter ‘van overwegend belang zijn’, dan heeft de verpachter aanspraak op fosfaatrecht.

Dit moest wel geconcretiseerd worden. Onder de volgende voorwaarden is de pachter verplicht tot overdracht aan verpachter:

• Tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
• Er is sprake van pacht van een gebouw of pacht van minimaal 15 hectare grond of er is sprake van hoevepacht, bij pacht van een gebouw moet dit gebouw specifiek voor de melkveehouderij zijn ingericht en voor de uitoefening daarvan nodig zijn en door de verpachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;
• Dan worden de fosfaatrechten voor 50% toegerekend aan de gebouwen en voor 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stond en wordt dit naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
• Dan moet de verpachter bij einde pacht 50% van de waarde van de fosfaatrechten aan de pachter vergoeden.

Tot zover de regeling.

Wat valt op?

In de eerste plaats: dat het bar ingewikkeld is.

In de tweede plaats: de rechter is hier als regelgever aan het woord. De rechter stelt normen vast. Eigenlijk is dat niet een taak van een rechter. De rechter hoort eigenlijk een rechtstoepassende instantie te zijn. Nu echter de Minister op alle vragen die zijn ontstaan geen antwoord geeft, moet er toch iemand zijn die het doet.

In de derde plaats: de uitzonderingen zijn zo ruim geformuleerd dat ‘de regel’ (fosfaatrecht is van de pachter) helemaal niet eens op gaat.

In de vierde plaats: de regels zijn ten minste wel concreet. In zover is de praktijk wel geholpen.

Mocht u vragen hebben over pacht en fosfaat, neem dan contact op met mr. J.H. (Jaap) van der Meulen

Kan de verkoper van een woning een beroep doen op de wettelijke bedenktijd in de koopovereenkomst?

In één van mijn eerdere blogs heb ik geschreven over het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste bij het aangaan van een koopovereenkomst van een woning. Dit wettelijke vereiste stelt als dwingende voorwaarde dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Een mondelinge koopovereenkomst is dus niet bindend en niet afdwingbaar als de (particuliere) koper de koopovereenkomst weigert te tekenen.

Als er sprake is van een geldige (schriftelijke) koopovereenkomst, dan heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. In deze blog ga ik verder in op de bedenktijd, met name op de vraag of de verkoper ook een beroep kan doen op de bedenktijd.    

Bedenktijd

Zodra de koopovereenkomst is getekend, heeft een particuliere koper van een woonhuis gedurende drie dagen na ondertekenen van de koopovereenkomst de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Dit is geregeld in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Deze wettelijke bedenktijd is sinds 1 september 2003 in de wet opgenomen en heeft tot doel om (particuliere) kopers van woonhuizen te beschermen. Particuliere kopers kunnen gedurende de bedenktijd een overhaaste koopbeslissing terugdraaien zonder dat ze daarvoor een reden hoeven te hebben. Het enige waar de koper voor moet zorgen, is dat de ontbinding tijdig, dus gedurende de drie dagen bedenktijd, is ingeroepen en de verkoper ook tijdig bereikt.

Kan de verkoper ook een beroep doen op de bedenktijd?

Alleen de koper kan een beroep doen op de wettelijke bedenktijd. Er is dus geen wettelijke bedenktijd die strekt tot bescherming van de verkoper. Toch kan de verkoper een beroep doen op de bedenktijd, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel.

Contractuele bedenktijd

Alhoewel de verkoper geen beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd, had de verkoper in de zaak waarin de rechtbank Overijssel een uitspraak moest doen in de koopovereenkomst bedongen dat hem als verkoper eenzelfde bedenktijd van drie dagen zou toekomen als de koper en dat de verkoper onder dezelfde voorwaarden de koopovereenkomst mocht ontbinden binnen de bedenktijd.

Binnen deze contractuele bedenktijd van drie dagen heeft de verkoper de koper vervolgens te kennen gegeven dat hij de woning aan een ander wilde verkopen, zodat de verkoper een beroep heeft gedaan op de contractuele bedenktijd en de koopovereenkomst heeft ontbonden.

Ontbinding door de verkoper

De koper nam geen genoegen met de ontbinding van de koopovereenkomst door de verkoper. De koper stelde dat de bedenktijd ten behoeve van de verkoper was opgenomen om de verkoper te beschermen tegen een ondoordachte verkoopbeslissing, maar dat de verkoper geen beroep kon doen op de bedenktijd omdat hij de woning tegen een hogere koopprijs aan een ander wilde verkopen. Volgens de koper maakt verkoper misbruik van zijn bevoegdheid om de koopovereenkomst op grond van de bedenktijd te ontbinden.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat de verkoper onder dezelfde voorwaarden als de koper een beroep zou kunnen doen op de bedenktijd, zodat op die grond de koopovereenkomst kon worden ontbonden. Omdat de koper ook geen reden hoeft te geven voor het beroep op de bedenktijd, is de rechter van oordeel dat ook de verkoper die mogelijkheid heeft. De koper heeft met de contractuele bedenktijd in de koopovereenkomst ingestemd en wist dus ook dat het risico aanwezig was dat de verkoper een beroep zou doen op de bedenktijd en tot ontbinding van de koopovereenkomst zou kunnen overgaan. De verkoper was daartoe gerechtigd zonder nadere toelichting te geven, aldus de rechter.

Geen misbruik van bevoegdheid

De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de verkoper geen misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan met een beroep op de bedenktijd. De rechtbank overweegt daarbij wel dat de verkoper de mogelijkheid om een beroep te doen op de bedenktijd niet heeft gebruikt om zijn onderhandelingspositie ten opzichte van de koper te versterken door te dreigen de koopovereenkomst te ontbinden als er geen hogere koopprijs door de koper zou worden geboden. De verkoper was immers van plan om de woning aan een derde te verkopen, weliswaar tegen een hogere koopprijs, maar de bedenktijd werd niet als onderhandelingsargument gebruikt richting de koper om een hogere koopprijs te vangen. Volgens de rechtbank is er dan ook geen sprake van misbruik van bevoegdheid.

Conclusie

De conclusie is dan ook dat de verkoper, anders dan koper, geen beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd, zoals opgenomen in artikel 7:2 lid 2 BW, maar dat er in de koopovereenkomst wel een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper kan worden opgenomen als koper en verkoper dat onderling overeenkomen.

Als een dergelijk beding in de koopovereenkomst is opgenomen, dan dient de koper daar dus alert op te zijn en er rekening mee te houden dat de verkoper gedurende de bedenktijd daarop een beroep kan doen. Slechts onder uitzonderlijke omstandigheden zou er mogelijk sprake kunnen zijn van misbruik van bevoegdheid door de verkoper. Bijvoorbeeld door met een beroep op de bedenktijd een hogere koopprijs van deze koper te verlangen, maar in beginsel kan de verkoper zonder nadere opgave van redenen tijdens de bedenktijd de koopovereenkomst ontbinden. Ook als de reden is dat de verkoper de woning aan derde kan verkopen om een hogere koopprijs te krijgen.

Mocht u vragen hebben over de koop of verkoop van een onroerende zaak, neem dan contact op met mr. E. (Egbert) Douma

Vrije advocaatkeuze: Een rechtsbijstandverzekering en toch een eigen advocaat kiezen

Onze samenleving “verjuridiceert”. Dit houdt in dat men beter dan voorheen weet wat zijn of haar rechten zijn en dat men zich daar ook sneller op beroept. Daarbij spelen onder meer de (sociale) media en de verscheidene consumentenprogramma’s een rol. Om in geval van een geschil de kosten van juridische bijstand te voorkomen, verzekeren veel mensen zich tegenwoordig tegen dit risico. Een dergelijke verzekering heet een rechtsbijstandverzekering. Maar ook als u verzekerd bent voor de kosten van rechtsbijstand kunt u vaak toch uw eigen advocaat kiezen.

Vrije advocaatkeuze

Vrijwel alle rechtsbijstandsverzekeraars hebben zelf juristen en/of advocaten in dienst die de verzekerde in geval van een juridisch geschil bijstaan. In geval de rechtsbijstandverzekeraar besluit dat een juridische procedure moet worden gevoerd, heeft u echter het recht een eigen advocaat te kiezen van wie de kosten onder de dekking van de polis vallen. Dit kan bijvoorbeeld een advocaat zijn in wie u vanwege specifieke expertise meer vertrouwen heeft en/of een advocaat die dichter bij u in de buurt is gevestigd. Dit heet ‘vrije advocaatkeuze’. De meeste verzekerden zijn echter niet bekend met de term vrije advocaatkeuze.

Wettelijk recht

 In de wet (artikel 4:67 Wet op het financieel toezicht) is bepaald dat een rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgdragen dat in de overeenkomst uitdrukkelijk is opgenomen dat het de verzekerde vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen.

Europese Hof van Justitie

Het Europese Hof van Justitie bekrachtigt de vrije advocaatkeuze in haar uitspraak van 7 november 2013. In deze uitspraak heeft het Europese Hof geoordeeld dat de verzekerde in iedere gerechtelijke procedure recht heeft op vrije advocaatkeuze. In aanvulling op deze uitspraak heeft het Hof van Justitie in haar uitspraak op 7 april 2016 geoordeeld dat het recht op de vrije advocaatkeuze ook geldt in administratieve procedures. Dit is een procedure bij de bestuursrechter.

Inperking vrije advocaatkeuze

Doordat het inschakelen van een door verzekerde gekozen advocaat voor de rechtsbijstandverzekeraar over het algemeen duurder is dan een interne advocaat, wordt het beroep op de vrije advocaatkeuze door de rechtsbijstandsverzekeraars zo veel mogelijk ingeperkt. Wettelijk bezien mag dit, maar de grens van de inperking ligt daar waar de inperking de vorm van een weigering krijgt. Voordat u een eigen advocaat kiest, dient u daarom altijd contact op te nemen met de rechtsbijstandverzekeraar. Laat uw wens tot het aanstellen van een zelf gekozen advocaat echter niet zomaar afwijzen. Als verzekerde heeft u hier in veel gevallen simpelweg recht op.

Contact

Bent u verzekerd voor de kosten van rechtsbijstand en wilt u een beroep doen op de vrije advocaatkeuze omdat er een juridische procedure moet worden gestart? Dan hebt u het recht om zelf een externe advocaat te benaderen. Als u vragen heeft over de vrije advocaatkeuze of andere zaken waarin u een advocaat wilt raadplegen, dan kunt u vrijblijvend contact met mij opnemen.

Mr. P.J. (Pieter) Hiemstra

Huurrecht: Tijdelijke verhuur van woonruimte, hoe zit dat nu ook alweer?

Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte aanzienlijk uitgebreid. Deze uitgebreidere mogelijkheden zijn dus alweer meer dan twee en een half jaar voorhanden, maar in de praktijk blijkt dat verhuurders niet bekend zijn met de mogelijkheden en dat er toch nog veel mis kan gaan.

Wet doorstroming huurmarkt

Mogelijkheden tijdelijke verhuur vóór 1 juli 2016

Eerst maar even terug naar de periode vóór 1 juli 2016. Voor de inwerkingtreding van de hiervoor genoemde wet, eindigde een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in beginsel niet na afloop van de tussen partijen overeengekomen duur. Als een verhuurder de huurovereenkomst wilde beëindigen, dan moest de verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst één of meerdere opzeggingsgrond(en) in acht nemen en diende de verhuurder zich ook te houden aan een opzegtermijn. Vooral het ontbreken van een (geldige) opzeggingsgrond was vaak een probleem, zodat een opzegging niet tot een beëindiging van de huurovereenkomst leidde als de huurder zich tegen de opzegging ging verzetten. De huurder had namelijk huurbescherming.

Wat is er veranderd

Na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt zijn de mogelijkheden om woonruimte voor een tijdelijke periode te verhuren aanzienlijk uitgebreid. Kort gezegd geeft deze wet de mogelijkheid om overeen te komen dat een zelfstandige woonruimte wordt verhuurd voor een periode van maximaal twee jaar. Huurder en verhuurder kunnen iedere termijn overeenkomen, mits de termijn maar niet langer is dan twee jaar. Na afloop van de overeengekomen termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Opzegging van de huurovereenkomst is dus niet nodig.

Opmerking verdient nog wel dat de verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst niet eerder dan de overeengekomen termijn tussentijds kan opzeggen. De verhuurder is dus gebonden aan de overeengekomen termijn. De huurder kan wel eerder, tussentijds, opzeggen. Daarbij moet de huurder een opzegtermijn in acht nemen die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur. Meestal is dat één maand (maximaal drie maanden).

De maximale termijn van twee jaar geldt voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte, waarbij gedacht moet worden aan het delen van het toilet en/of de keuken met andere bewoners, geldt zelfs een maximale huurperiode van vijf jaar.

Valkuilen

Kennisgeving

Er zijn echter wel wat valkuilen bij tijdelijke verhuur. Zo hoeft de tijdelijke huurovereenkomst niet te worden opgezegd, maar moet de verhuurder de huurder wel maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst schriftelijk er op wijzen dat de bepaalde termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan binnenkort afloopt en de huurovereenkomst eindigt. De huurder moet dit bericht tijdig ontvangen en als dat niet gebeurt, dan heeft dit grote gevolgen. In dat geval loopt de huurovereenkomst namelijk voor onbepaalde tijd door.

Het zou niet erg ingewikkeld moeten zijn om aan dit vereiste te voldoen, maar toch is gebleken dat verhuurders de mededeling nog wel eens te vroeg of te laat doen. Uit de jurisprudentie blijkt dat een te vroege melding, dus meer dan drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst, door rechters verschillend wordt beoordeeld. Er zijn uitspraken waaruit blijkt dat de verhuurder ermee wegkomt doordat de huurder geen nadeel heeft ondervonden van een mededeling die iets eerder is geweest dan maximaal drie maanden tevoren, maar er zijn ook uitspraken waarin is geoordeeld dat het gevolg van een te vroege melding is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt.

Over een te late mededeling, dus korter dan één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst, is de rechtspraak over het algemeen niet verdeeld. In dat geval is niet aan de verplichting voldaan en mocht de huurder erop vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst zou doorlopen voor onbepaalde tijd. In geval van tijdelijke verhuur moet de verhuurder er dan ook scherp op zijn om de mededeling niet te vroeg, maar zeker ook niet te laat, te versturen.

Maximale duur huurovereenkomst tijdelijke verhuur

Een ander aspect is dat er geen tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangegaan voor een langere periode dan twee jaar, of vijf jaar in geval van onzelfstandige woonruimte. Ook mag een verhuurder niet met dezelfde huurder aansluitend op de eerste huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaan. Ook niet als de eerste huurovereenkomst een periode bevatte van bijvoorbeeld zes maanden en de tweede huurovereenkomst een periode van twaalf maanden. In totaal is er dan sprake van een huurperiode van minder dan twee jaar, maar omdat het gaat om twee overeenkomst voor bepaalde tijd is dit niet toegestaan. De consequentie daarvan is dat de nieuwe (tweede) huurovereenkomst wordt aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd. De huurder geniet in dat geval huurbescherming.

Maak een duidelijke huurovereenkomst

Tot slot blijkt uit de jurisprudentie dat het niet altijd duidelijk is of er een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan conform de Wet doorstroming huurmarkt. Als er bijvoorbeeld een huurovereenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur waarbij tevens in de huurovereenkomst een optie tot verlenging is opgenomen, dan is de kans aanwezig dat een rechter zal oordelen dat een dergelijke huurovereenkomst wordt gezien als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. In dat geval heeft de huurder huurbescherming en is het niet eenvoudig om de huurovereenkomst op te zeggen. Pas dus goed op de bewoordingen die in de huurovereenkomst worden opgenomen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de mogelijkheden voor het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst aanmerkelijk zijn uitgebreid, maar dat wel met de valkuilen rekening moet worden gehouden om te voorkomen dat er toch geen tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen maar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met alle daaraan verbonden gevolgen (waaronder huurbescherming).

Mocht u vragen hebben over de Wet doorstroming huurmarkt of een andere vraag op het gebied van huurrecht, neem dan contact op met mr. Egbert Douma.

Biedt aanpassing van de wet meer mogelijkheden om uw werknemer te ontslaan?

Wet arbeidsmarkt in balans (WAB) naar de Eerste Kamer

Op 5 februari 2019 heeft de Tweede Kamer de Wet arbeidsmarkt in balans (WAB) met 81 stemmen aangenomen. De WAB brengt wijzigingen aan op de WWZ, die in 2015 in werking trad. De WWZ kent een gesloten stelsel van ontslagronden; in de praktijk levert dat veel problemen op.

In de thans geldende wet is opgenomen dat de werkgever een ontslagvergunning kan aanvragen bij het UWV op basis van de volgende gronden:

• het vervallen van arbeidsplaatsen ten gevolge van bedrijfsbeëindiging of het noodzakelijkerwijs vervallen van arbeidsplaatsen op grond van bedrijfseconomische gronden;
• het beëindigen van het dienstverband na twee jaar ziekte, waarbij geen herstel binnen 26 weken valt te verwachten.

In de thans geldende wet is opgenomen dat een dienstverband door de kantonrechter kan worden ontbonden op basis van de volgende gronden:

• het bij regelmaat niet meer kunnen verrichten van de arbeid als gevolg van ziekte van de werknemer met voor de bedrijfsvoering onaanvaardbare gevolgen;
• de ongeschiktheid van de werknemer tot het verrichten van de arbeid;
• verwijtbaar handelen of nalaten van de werknemer zodanig dat in redelijkheid niet kan worden gevergd de arbeidsovereenkomst te laten voortduren;
• het weigeren van de werknemer de bedongen arbeid te verrichten wegens ernstige gewetensbezwaren;
• een verstoorde arbeidsverhouding, zodanig dat in redelijkheid niet kan worden gevergd de arbeidsovereenkomst te laten voortduren;
• andere dan de hiervoor genoemde omstandigheden.

Onder de huidige wet kan een dienstverband alleen ontbonden worden als de rechter één van de hiervoor genoemde gronden voldoende aangetoond acht. In de praktijk levert dat grote problemen op. Vaak is er bij voorbeeld sprake van een niet goed functionerende werknemer, maar een goede schriftelijke vastlegging van het onvoldoende functioneren ontbreekt. In een dergelijke situatie is er ook vaak sprake van een enigermate verstoorde verhouding. Onder de huidige wetgeving kan de rechter bij een dergelijk feitencomplex de arbeidsovereenkomst niet ontbinden.

Met de invoering van de WAB wordt beoogd dat een ontslag op meerdere gronden mag worden gebaseerd, waarbij het de rechter wordt toegestaan -indien de meerdere gronden afzonderlijk onvoldoende zijn om te ontbinden- toch te ontbinden. De rechter kan in een dergelijke situatie wel een hogere transitievergoeding opleggen met een maximale factor van 1,5.

Een andere belangrijke wijziging betreft het wijzigen van de duur van de ketenregeling van twee jaar naar drie jaar. Voor invoering van de Wwz was het mogelijk drie contracten voor bepaalde tijd af te sluiten met een maximale duur van drie jaar. Onder de huidige wetgeving kunnen drie contracten voor bepaalde tijd worden gesloten voor de maximale duur van twee jaar. De WAB wil het oude stelsel (drie contracten; maximaal drie jaar) herinvoeren.

Of de WAB daadwerkelijk ingevoerd gaat worden, hangt af van de behandeling in de Eerste Kamer. Indien behandeling vóór de verkiezingen van de provinciale staten plaatsvindt, valt te verwachten dat de WAB zal worden ingevoerd.

Bij de invoering van de WWZ beoogde de toenmalige minister Asscher het ontslagrecht te vereenvoudigen. In de praktijk is het ontslagrecht veel ingewikkelder geworden.

Voor gespecialiseerd advies kunt u contact opnemen met Jan Bijlholt.

Boer zoekt natuur

Boer X heeft een melkveebedrijf.

Hij heeft 45 ha weidegrond in gebruik – op grond van een pachtovereenkomst. Reguliere pacht, dus onderworpen aan alle strenge Pachtwet-regels.

In die overeenkomst staat dat hij de grond ‘vakkundig moet bewerken en bemesten’. Ook staat er dat hij de grond ‘vrij moet houden van onkruid en distels’. Boer X gebruikt de grond voor ‘gangbare landbouw’.

De tijden zijn hectisch en boer X wil het -daarom- rustiger aan doen. Hij besluit de bedrijfsvoering naar ‘minder intensief’ terug te brengen.

Boer X doet een aanvraag op grond van de ‘Subsidieregeling Agrarisch Natuurbeheer’. Die aanvraag wordt goedgekeurd en boer X krijgt een mooi subsidiebedrag. Hij moet aan een nauwkeurig, per oppervlaktedeel omschreven beheersplan voldoen. Dat beheersplan verbiedt bemesting (let op: dit wijkt af van de pachtovereenkomst) en beweiding mag alleen in het naseizoen (van 1 augustus tot 31 december).

Dan krijgt de verpachter lucht van dit avontuur. Toestemming tevoren had boer X niet aan de verpachter gevraagd. Daar neemt de verpachter geen genoegen mee! Naar de rechtbank (pachtkamer): “Ontbinden graag, die pachtovereenkomst – want dit is wanprestatie! – met ontruiming van het gepachte land z.s.m.!”

Lukt dat? Ja, de rechtbank is het met de verpachter eens – de pachter had dit niet buiten toestemming mogen doen en dit tekortschieten (inbreuk op overeenkomst) is van zodanige ernst dat hierdoor de ontbinding gerechtvaardigd wordt.

Boer X vindt dat hij door deze uitspraak wel erg gedupeerd wordt – de subsidie kan op deze manier niet doorgaan en bovendien – wat heeft de verpachter er nou voor schade van..?

In hoger beroep dus – naar het pachthof Arnhem.

In zijn verweer in hoger beroep brengt de verpachter onder meer twee argumenten naar voren:

• De pachter, die het land onder een natuurbeheer regeling brengt, gebruikt het land niet langer “voor de uitoefening van de landbouw”. Dat betekent dat er niet langer van een pachtovereenkomst sprake kan zijn. De wet stelt immers de eis aan een pachtovereenkomst dat het gepachte land in gebruik gegeven wordt “ter uitoefening van de landbouw”;
• De pachter had, hoe dan ook, toestemming aan de verpachter moeten vragen, Nalaten is wanprestatie.

Over het eerste argument doet het pachthof een opvallende uitspraak. Het hof vindt dat  agrarisch natuurbeheer “naar algemeen aanvaarde opvattingen in de agrarische praktijk” een vorm van bodemcultuur (en dus: landbouw) is. Bovendien vindt het pachthof dat voldaan is aan het wettelijk vereiste dat sprake is van ‘bedrijfsmatig gebruik’. Die eis van “bedrijfsmatig gebruik” staat sinds 2007 in de wet en de praktijk is nog een beetje zoekende naar wat dat nu precies inhoudt. Omdat, in dit geval, de pachter kon wijzen op het ophalen van sneden hooi voor paardenvoer en verkoop aan derden nam het hof aan dat hier geen sprake is van hobbymatig gebruik. Het lijkt er trouwens op dat i.h.a. niet al te strenge eisen worden gesteld aan het bedrijfsmatig karakter van het gebruik.

Dan het tweede argument. Dat weegt wel zwaar! In de wet staat dat de pachter niet bevoegd is ‘de bestemming’ van het gepachte te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter.

Van belang is dus de vraag wat, volgens de pachtovereenkomst, ‘de bestemming‘ van het gepachte is. Welnu: voordat de grond onder de natuurbeheerregeling werd gebracht, was sprake van een gangbaar, zelfs intensief landbouwbedrijf. De bepalingen m.b.t. bemesten en bestrijden van onkruid wijzen in die richting. Van die bestemming wijkt (de bestemming van) het agrarisch natuurbeheer ingrijpend af. Dus: de pachter had wel degelijk de verpachter – schriftelijk – toestemming moeten vragen.

Het tweede argument van de verpachter slaagt dus wel: de pachter heeft inbreuk gemaakt op zijn contract verplichtingen. Maar: is die inbreuk ook ernstig genoeg om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen?

Hier komt het hof aan een belangenafweging: ontbinding heeft voor de pachter wel erg ingrijpende gevolgen. Weg bedrijf, weg subsidie. Terwijl, daartegenover, de verpachter van het natuurbeheer niet overdreven veel last heeft – aldus het hof – waarin niet alleen juristen, maar ook deskundigen zitting hebben (deze opmerking is grappig bedoeld).

Immers (aldus het hof): mocht de verpachter na afloop van het natuurbeheer behoefte hebben terug te keren naar intensieve veehouderij, dan volstaat aanvullende bemesting.

Als de pachter in de procedure kan aantonen dat hij, ook tijdens het natuurbeheer, aan onkruidbestrijding blijft doen zoals hij ook bij ‘gangbare pacht’ gedaan zou hebben, dan is geen sprake van contract inbreuk waardoor het contract ontbonden moet worden. De pachter mag dus de “overeengekomen rit” uitzitten.

Wel moet de pachter de proceskosten betalen. Hij had immers de gehele procedure kunnen (en moeten) voorkomen door netjes vooraf de toestemming aan de verpachter te vragen. Of hij die toestemming dan gekregen zou hebben, dat vertelt het verhaal niet…

Zo heeft het recht zijn loop weer gehad…

(Pachtkamer Hof Arnhem, 18.08.09, LJN BJ 5920, De Cloedt/Den Hamer)

Mr. J.H. (Jaap) van der Meulen