Kan de verkoper van een woning een beroep doen op de wettelijke bedenktijd in de koopovereenkomst?

Kan de verkoper van een woning een beroep doen op de wettelijke bedenktijd in de koopovereenkomst?

In één van mijn eerdere blogs heb ik geschreven over het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste bij het aangaan van een koopovereenkomst van een woning. Dit wettelijke vereiste stelt als dwingende voorwaarde dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Een mondelinge koopovereenkomst is dus niet bindend en niet afdwingbaar als de (particuliere) koper de koopovereenkomst weigert te tekenen.

Als er sprake is van een geldige (schriftelijke) koopovereenkomst, dan heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. In deze blog ga ik verder in op de bedenktijd, met name op de vraag of de verkoper ook een beroep kan doen op de bedenktijd.    

Bedenktijd

Zodra de koopovereenkomst is getekend, heeft een particuliere koper van een woonhuis gedurende drie dagen na ondertekenen van de koopovereenkomst de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Dit is geregeld in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Deze wettelijke bedenktijd is sinds 1 september 2003 in de wet opgenomen en heeft tot doel om (particuliere) kopers van woonhuizen te beschermen. Particuliere kopers kunnen gedurende de bedenktijd een overhaaste koopbeslissing terugdraaien zonder dat ze daarvoor een reden hoeven te hebben. Het enige waar de koper voor moet zorgen, is dat de ontbinding tijdig, dus gedurende de drie dagen bedenktijd, is ingeroepen en de verkoper ook tijdig bereikt.

Kan de verkoper ook een beroep doen op de bedenktijd?

Alleen de koper kan een beroep doen op de wettelijke bedenktijd. Er is dus geen wettelijke bedenktijd die strekt tot bescherming van de verkoper. Toch kan de verkoper een beroep doen op de bedenktijd, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel.

Contractuele bedenktijd

Alhoewel de verkoper geen beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd, had de verkoper in de zaak waarin de rechtbank Overijssel een uitspraak moest doen in de koopovereenkomst bedongen dat hem als verkoper eenzelfde bedenktijd van drie dagen zou toekomen als de koper en dat de verkoper onder dezelfde voorwaarden de koopovereenkomst mocht ontbinden binnen de bedenktijd.

Binnen deze contractuele bedenktijd van drie dagen heeft de verkoper de koper vervolgens te kennen gegeven dat hij de woning aan een ander wilde verkopen, zodat de verkoper een beroep heeft gedaan op de contractuele bedenktijd en de koopovereenkomst heeft ontbonden.

Ontbinding door de verkoper

De koper nam geen genoegen met de ontbinding van de koopovereenkomst door de verkoper. De koper stelde dat de bedenktijd ten behoeve van de verkoper was opgenomen om de verkoper te beschermen tegen een ondoordachte verkoopbeslissing, maar dat de verkoper geen beroep kon doen op de bedenktijd omdat hij de woning tegen een hogere koopprijs aan een ander wilde verkopen. Volgens de koper maakt verkoper misbruik van zijn bevoegdheid om de koopovereenkomst op grond van de bedenktijd te ontbinden.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat de verkoper onder dezelfde voorwaarden als de koper een beroep zou kunnen doen op de bedenktijd, zodat op die grond de koopovereenkomst kon worden ontbonden. Omdat de koper ook geen reden hoeft te geven voor het beroep op de bedenktijd, is de rechter van oordeel dat ook de verkoper die mogelijkheid heeft. De koper heeft met de contractuele bedenktijd in de koopovereenkomst ingestemd en wist dus ook dat het risico aanwezig was dat de verkoper een beroep zou doen op de bedenktijd en tot ontbinding van de koopovereenkomst zou kunnen overgaan. De verkoper was daartoe gerechtigd zonder nadere toelichting te geven, aldus de rechter.

Geen misbruik van bevoegdheid

De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de verkoper geen misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan met een beroep op de bedenktijd. De rechtbank overweegt daarbij wel dat de verkoper de mogelijkheid om een beroep te doen op de bedenktijd niet heeft gebruikt om zijn onderhandelingspositie ten opzichte van de koper te versterken door te dreigen de koopovereenkomst te ontbinden als er geen hogere koopprijs door de koper zou worden geboden. De verkoper was immers van plan om de woning aan een derde te verkopen, weliswaar tegen een hogere koopprijs, maar de bedenktijd werd niet als onderhandelingsargument gebruikt richting de koper om een hogere koopprijs te vangen. Volgens de rechtbank is er dan ook geen sprake van misbruik van bevoegdheid.

Conclusie

De conclusie is dan ook dat de verkoper, anders dan koper, geen beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd, zoals opgenomen in artikel 7:2 lid 2 BW, maar dat er in de koopovereenkomst wel een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper kan worden opgenomen als koper en verkoper dat onderling overeenkomen.

Als een dergelijk beding in de koopovereenkomst is opgenomen, dan dient de koper daar dus alert op te zijn en er rekening mee te houden dat de verkoper gedurende de bedenktijd daarop een beroep kan doen. Slechts onder uitzonderlijke omstandigheden zou er mogelijk sprake kunnen zijn van misbruik van bevoegdheid door de verkoper. Bijvoorbeeld door met een beroep op de bedenktijd een hogere koopprijs van deze koper te verlangen, maar in beginsel kan de verkoper zonder nadere opgave van redenen tijdens de bedenktijd de koopovereenkomst ontbinden. Ook als de reden is dat de verkoper de woning aan derde kan verkopen om een hogere koopprijs te krijgen.

Mocht u vragen hebben over de koop of verkoop van een onroerende zaak, neem dan contact op met mr. E. (Egbert) Douma

ADVOCATENKANTOOR ALDERSE BAAS

Wij zijn er om jou te helpen!

Door deze website te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten