Verborgen gebreken koopwoning NVM koopovereenkomst

Verborgen gebreken koopwoning NVM koopovereenkomst

Het is waarschijnlijk de grootste aankoop van je leven: een nieuwe woning. Mogelijk moet je hier en daar nog wat klussen, een nieuwe keuken erin en wat verven, maar dan heb je ook wat! Tenminste, dat hoop je dan. Want wat als er toch iets niet helemaal goed blijkt te zijn? De kosten voor het herstellen van gebreken aan je nieuwe woning kunnen hoog oplopen. In deze blog ga ik in op de mogelijkheid om de kosten van verborgen gebreken op de verkoper te verhalen wanneer gebruik is gemaakt van de NVM modelkoopovereenkomst.

Verdeling aansprakelijkheid voor gebreken

Hoofdregel

In de in Nederland veel gebruikte NVM koopovereenkomst is een regeling opgenomen voor de verdeling van het risico voor gebreken aan de verkochte woning. In de NVM koopovereenkomst is in artikel 6.1 opgenomen dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de koper komen.

Omdat dit artikel verstrekkende gevolgen kan hebben, is het te allen tijde raadzaam om een gedegen bouwkundige keuring uit te laten voeren voordat u een woning koopt. Blijkt bijvoorbeeld na twee maanden dat er sprake is van een lekkage aan het dak, of rottende kozijnen, en had die lekkage of de houtrot met een bouwkundige keuring gemakkelijk ontdekt kunnen worden, dan komen de kosten voor herstel in beginsel voor rekening van de koper.

Uitzonderingen op de hoofdregel

Maar niet alle gebreken komen voor risico van de koper. Gebreken waarvan de verkoper op de hoogte was, maar waarvan hij geen melding heeft gemaakt, komen in beginsel voor rekening van de verkoper. Het gaat dan om gebreken die voor de koper niet kenbaar waren. Gebreken die met een bouwkundige keuring makkelijk aan het licht zouden zijn gekomen, zijn wél kenbaar voor de koper.

Ook zeer ernstige gebreken komen niet altijd voor rekening van de koper. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is een belangrijke uitzondering op artikel 6.1. opgenomen voor gebreken die zo ernstig zijn dat zij het normale gebruik van de woning belemmeren. Het gaat dan alleen om gebreken die op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet bekend of kenbaar waren voor de koper. Of de verkoper wist van het gebrek is niet relevant. Ook deze ernstige gebreken komen voor rekening van de verkoper.

Ouderdomsclausule

Wat onder “normaal gebruik” verstaan moet worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Een van die relevante omstandigheden is de ouderdom van de woning. Daarom staat in veel koopovereenkomsten voor oudere woningen een ouderdomsclausule. Een ouderdomsclausule heeft tot gevolg dat een verborgen gebrek minder snel voor rekening van de verkoper komt. De koper weet immers dat hij een oud huis koopt waarbij de kans op een gebrek groter is.

Tijdig klagen

Van groot belang is dat je als koper tijdig klaagt. De koper moet een gebrek zo snel mogelijk na de ontdekking van het gebrek melden bij de verkoper. Wacht je hier te lang mee, dan loop je het risico dat je de kosten niet meer op de verkoper kunt verhalen. Binnen welke specifieke termijn precies geklaagd moet zijn, staat niet in de wet. Van geval tot geval wordt beoordeeld of aan deze klachtplicht is gedaan gezien alle relevante omstandigheden van het geval. Ook is van belang dat de verkoper in principe de kans op herstel moet worden geboden voordat kosten verhaalbaar zijn op de verkoper.

Contact

Heeft u naar aanleiding van deze informatie vragen over eventuele verborgen gebreken aan uw nieuwe woning, neem dan gerust contact op met mr. N.Y. (Nienke) Bettenbroek (nbettenbroek@aldersebaas.nl of 0513-41 56 55).

ADVOCATENKANTOOR ALDERSE BAAS

Wij zijn er om jou te helpen!

Door deze website te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten