Verborgen gebreken: wat te doen?

Verborgen gebreken: wat te doen?

De term ‘verborgen gebreken’ wordt vaak gebruikt bij de aankoop of verkoop van een woning. Na de aankoop blijkt het droomhuis toch enkele gebreken te hebben welke niet bij de bezichtigingen waren te zien. Dat is vervelend, al helemaal als blijkt dat het verhelpen van de gebreken hoge kosten met zich brengt. Wat nu te doen? Is de verkoper hiervoor na de verkoop nog aansprakelijk?

Wat zijn verborgen gebreken

De vraag is  wanneer er sprake is van verborgen gebreken. Bij de aankoop van een huis gaat het dan om gebreken die je bij de bezichtigingen niet hebt kunnen zien, maar die ten tijde van de levering van de woning wel aanwezig waren. De gebreken waren bijvoorbeeld niet waar te nemen omdat de oorzaak van de gebreken op een onbereikbare en onzichtbare plek zit.

Verborgen gebreken doen zich niet alleen voor bij de aankoop van bijvoorbeeld een woning, maar kunnen zich ook voordoen na de aankoop van een boot of een auto. Maar ook bij de aankoop van een dier, bijvoorbeeld een paard, kunnen zich na de aankoop verborgen gebreken openbaren.

Normaal gebruik van de woning

 Niet alle verborgen gebreken zijn dusdanig ernstig dat ze mogelijk nog voor rekening van de verkoper komen. Bij de verkoop van woningen is in de standaard koopovereenkomsten, bijvoorbeeld die van de NVM, de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken uitgesloten. Die uitsluiting geldt ook voor verborgen gebreken, behalve als die verborgen gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Het gaat dan veelal om ernstige (verborgen) gebreken.

Mededelingsplicht verkoper

 Omdat het gaat om verborgen gebreken, ben je als koper van de woning daarvan niet op de hoogte geweest. Het komt vaak voor dat ook de verkoper van de woning niet bekend is met het verborgen gebrek, omdat, de term zegt het al, het gebrek verborgen was. Als de verkoper wel op de hoogte was van het verborgen gebrek, maar heeft verzuimd om daarvan melding aan de koper te doen, dan heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden. Als de woning daardoor niet geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis, dan biedt dat mogelijkheden om te overwegen de verkoper aan te spreken.

Als de verkoper wel melding heeft gemaakt van het verborgen gebrek, dan ligt het op de weg van de koper om vóór de aankoop desgewenst nader onderzoek te doen naar de gemelde gebreken. De kosten om het gebrek te verhelpen, kunnen dan worden ingeschat en onderdeel zijn van de onderhandelingen over de koopprijs. Als de koper echter nalaat nader onderzoek te doen ondanks de mededeling van de verkoper, dan wordt geacht dat de koper het gebrek heeft geaccepteerd.

Uitsluitingsclausules

 Bij de aankoop van een oude woning, moet een koper er rekening mee houden dat er meer gebreken zijn dan bij de aankoop van een woning die pas enkele jaren oud is. Ook daarom kan het zinvol zijn om vóór de aankoop nader onderzoek te doen naar de staat van de woning, bijvoorbeeld door het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring.

Daarnaast is het niet ongebruikelijk dat in de koopovereenkomst clausules worden opgenomen waarin de aansprakelijkheid van de verkoper voor (verborgen) gebreken aan de woning wordt uitgesloten of beperkt.

Een bij oudere woningen veel voorkomende clausule is de ouderdomsclausule. Met een dergelijke clausule wordt de aansprakelijkheid uitgesloten voor gebreken die zich mogelijk voordoen en die met de ouderdom van de woning te maken hebben.

Een andere clausule die wel wordt opgenomen als de verkoper niet zelf in de woning heeft gewoond, is de niet-zelf bewoningsclausule. In een dergelijke clausule is vaak opgenomen dat de verkoper niet in staat voor de staat van de woning en daarover ook geen mededelingen heeft kunnen doen, omdat de verkoper niet zelf in de woning heeft gewoond. Bijvoorbeeld als kinderen de ouderlijke woning verkopen, is het gebruikelijk een dergelijke clausule op te nemen. De koper van de woning dient zich daarvan bewust te zijn en zou er dan ook goed aan doen goed onderzoek te laten verrichten naar de staat van de woning, bijvoorbeeld door middel van een uitgebreide bouwkundige keuring.

Toch gebreken, wat nu?

 Mochten er zich na de aankoop van de woning toch (ernstige) verborgen gebreken voordoen die niet uit een bouwkundige keuring naar voren zijn gekomen en ook niet door de verkoper zijn gemeld, dan is het belangrijk niet te wachten met het ondernemen van stappen. De koper heeft namelijk een klachtplicht, hetgeen betekent dat de koper binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, de verkoper daarvan in kennis moet stellen. Deze klachtplicht geldt overigens niet alleen bij de aankoop van een woning, maar ook bij de aankoop van andere zaken die gebreken vertonen. Ook de verkoper die door de koper wordt aangesproken doet er verstandig aan om zich te laten adviseren over zijn (juridische) positie, temeer omdat niet alle gebreken voor rekening en risico van de verkoper komen.

Mocht u vragen hebben of meer informatie willen over verborgen gebreken, neem dan contact op met mr. E. (Egbert) Douma

ADVOCATENKANTOOR ALDERSE BAAS

Wij zijn er om jou te helpen!

Door deze website te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten